摘要: 結合海寧市房產面積測算成果的生產技術水平、質量控制水平、監督檢查的現實狀況，針對房產面積測算成果確定其成果質量檢驗工作的基本原則，探討了檢驗的程序、方法，并判定房產面積測算成果質量及其是否符合相關規定。

　　關鍵詞: 房產面積測繪,權屬,公攤

　　隨著我國城鎮化的推進，住房建設與居民的住房需求強勁，人們對房產面積尤其是公攤面積的疑問比較突出，結合海寧市房產面積測繪成果的生產、質量現實狀況，依據國家現行有關房屋產權面積的測算、共有共用面積的分攤、功能區域的劃定等文件和規范的要求，本文主要針對房產面積測算成果質量的檢驗研究其程序、方法，判定房屋產權面積測算成果質量。房產面積測算成果的質量元素包括: 房產面積測量精度; 測量方法、測量記錄的正確性; 房產面積技術依據的正確性、房屋邊長測量數據處理、非實測數據采用的正確性、合理性、共有共用面積分攤、計算的正確性、房產面積測算基本要件收集的完整性、有效性等。按同一技術設計要求、同一房產項目、同一測量時間段等一致性條件組成檢驗批，確定樣本量。抽取的房產面積測量成果樣本應具有代表性，檢驗批中房屋主要為住宅樓時則應抽取住宅樓作為檢驗樣本; 檢驗批中房屋主要為商住樓時則應抽取商住樓作為檢驗樣本; 檢驗批中房屋主要為綜合樓時則應抽取綜合樓作為檢驗樣本。主要樣本資料為房產面積測量報告: 測量草圖、測量記錄表、測量數據平差處理表、面積計算表、計算說明及附件資料。

　　1 房產面積測繪檢驗

　　1. 1 數學精度檢測

　　外業檢測過程先整體、后局部，先外后內，測點兩端選取房屋的相同高度參考點，分層分戶實地測量，每條檢測邊長測量兩次以上，兩次檢測數據較差的符合以下要求:

　　1) 使用測距儀兩次檢測讀數之差ΔD 絕對值不大于0.005 m。檢測邊長數據平差處理后用于計算房產面積。

　　2)利用全站儀繪制房產分幅圖的所采集的房屋各角點數據于測距儀數據的較差不大于0.025m。在遇到房屋結構呈圓形、橢圓形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等不規則形狀時，必須利用全站儀測量房屋實體所采集的數據。檢測數據平差處理: a. 分層逐戶繪制房屋權屬界線;b. 對邊長觀測數據進行平差處理; c. 房屋外圍長度數據與室內分段丈量數據較差在限差內時，以房屋外廓數據為準，分段丈量的數據按比例配賦得到邊長平差值; d. 房產面積計算。采用平差處理后的檢測邊長數據，計算各房屋單元建筑面積，并經過共有共用面積的分攤計算得出整幢房屋的產權建筑面積，各功能區產權建筑面積，各戶型產權建筑面積，其他產權單元建筑面積。

　　3) 分攤方法。根據房屋功能區域劃分、各單元對共有共用面積共有共用情況，采用整體分攤或多級分攤方式完成。其中: a.一級分攤。根據房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務范圍劃分若干功能區，一般按住宅、辦公、商業、地下車庫、倉庫等不同的使用功能或共有部位不相同的區域進行劃分。各功能區域共有共用面積，按各功能區建筑面積依比例分攤。b. 二級分攤。依照第一級分攤的方法，按各房屋單元的建筑面積依比例分攤至各層。c. 其他分攤。房屋需要進一步分割時，在上一級分攤的基礎上再進行分攤計算。非成套房屋中的廳堂、壁柜、廚房、衛生間等由部分房屋產權人共同使用的部位，有協議的，以協議為準進行分攤，無協議的，按建筑面積依比例分攤。

　　4) 房產面積測量精度統計。將分類房屋產權面積與原成果值進行比較，得出房產面積精度檢驗結果，并進行錯漏分類。逐一計算符合限差規定的房產各單元建筑面積的數學精度。取平均值作為單位成果數學精度。

　　1. 2 觀測質量檢查

　　對測量使用的儀器設備進行符合性核查; 通過本項目測量報告及其他相關成果資料對照檢查測量方法的規范性、正確性，重點檢查房屋外圍的邊長測量是否完整、齊全、正確; 房屋層面、戶型、共用區間等的內部邊長測量是否完整、齊全、正確; 檢查墻體厚度測量是否完整、齊全、正確。

　　1. 3 計算質量檢查

　　對房產面積技術依據的正確性進行核實; 對照檢查樣本成果房屋邊長測量數據處理、非實測數據采用的正確性、合理性，計算全部面積、計算一半面積和不計算面積的規定執行的正確性，共有共用面積分攤、計算的正確性，分類面積數據計算的齊全性，非商用面積計算軟件驗證的符合性。檢查成果資料應用軟件驗證的合法性。

　　1. 4 資料質量檢查

　　對房產面積測量基本要件收集的正確性、完整性、有效性進檢查

　　2 房產面積測繪成果質量判定和結論

　　依據對房屋產權面積的抽樣、檢驗，對樣本成果質量進行詳查和概查，評定全部單位成果質量，進而核定整個檢驗批的成果質量，得出檢驗項目的房產權屬面積的測算、共有共用面積的分攤、功能區域的劃定等是否符合相關規定。

　　參考文獻:

　　[1] GB/T 24356-2009，測繪成果質量檢查與驗收[S].

　　[2] GB/T 17986. 1-2000，房產測量規范( 第1 單元房產測量規定) [S].