摘要：“以房養(yǎng)老”作為當(dāng)代金融工具創(chuàng)新中的“后起之秀”，在本應(yīng)大行其道的今日卻遭受冷落，沒(méi)有成為銀行金融模式的新寵，也沒(méi)有有效緩解被期望能解決的各種問(wèn)題。通過(guò)分析“以房養(yǎng)老”的發(fā)展情況和施行障礙，提出了政府只能、產(chǎn)權(quán)制度和第三方機(jī)構(gòu)三個(gè)方面的改進(jìn)建議。

　　關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；施行障礙；對(duì)策建議

　　一、“以房養(yǎng)老”的興起

　　“以房養(yǎng)老”是一種漸變而生的金融模式，簡(jiǎn)而概之，它是一種新興的反向抵押貸款模式，即年長(zhǎng)而老無(wú)所依者，通過(guò)將自己名下的房產(chǎn)抵押給銀行，能夠從銀行定期獲取到一筆足夠生活開(kāi)銷的資金，直至老人去世。在老人去世后，房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至銀行名下，銀行通過(guò)出售房產(chǎn)賺取利潤(rùn)。這種模式本身并不復(fù)雜，因?yàn)樗旧硭嫦虻闹饕后w就是無(wú)所依靠的老年人，在這種簡(jiǎn)單思維所塑造出來(lái)的工具，能夠非常直觀地將雙方的收益體現(xiàn)出來(lái)。老年人根據(jù)每月的收入與預(yù)計(jì)的養(yǎng)老年限，可以相當(dāng)輕松地衡量自己的所得（養(yǎng)老金）與所失去（未來(lái)產(chǎn)權(quán)），而作為這種反向抵押貸款工具的設(shè)計(jì)者來(lái)說(shuō)，其可行性也是能力之內(nèi)的事情。

　　盡管“以房養(yǎng)老”并非中國(guó)首創(chuàng)，但是在2000年以后興起并開(kāi)始逐漸成為議論的焦點(diǎn)。它的概念被不斷地在國(guó)人思維中塑造和解釋，這個(gè)事實(shí)不只是證明了一個(gè)新的社會(huì)自我改善機(jī)制的催生，更是中國(guó)傳統(tǒng)社會(huì)觀念的“大清洗”。長(zhǎng)久缺乏宗教寄托的中國(guó)文化是非常重視實(shí)際利益和價(jià)值的，尤其是以實(shí)物為載體的利益和價(jià)值。而從一段長(zhǎng)久的社會(huì)發(fā)展歷史過(guò)程來(lái)看，在中國(guó)民眾完整人生的成長(zhǎng)軌跡中，農(nóng)耕經(jīng)濟(jì)使得大多數(shù)人保持著“守土重遷”的思維習(xí)慣，在社會(huì)尚未形成高頻率的人口流動(dòng)之前，沒(méi)有其他載體比房屋更能表露財(cái)富和撫慰人心，房屋的高價(jià)值與極高的安全性是其他物品所無(wú)法比擬的。因此，“以房養(yǎng)老”的出現(xiàn)本身就是在挑戰(zhàn)中國(guó)人根深蒂固的觀念，首先需要顛覆著業(yè)已形成穩(wěn)定的社會(huì)流動(dòng)。

　　二、“以房養(yǎng)老”的多重職能

　　“以房養(yǎng)老”的出現(xiàn)，并不只是金融機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)單獲利的單方面的想法。這種模式，標(biāo)的是房產(chǎn)，針對(duì)的是養(yǎng)老這個(gè)深水區(qū)。當(dāng)前中國(guó)老齡化呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，一孩政策的弊端開(kāi)始凸顯，預(yù)計(jì)到2050年，中國(guó)超過(guò)60歲以上的老年人將達(dá)到30%，人口結(jié)構(gòu)的改變致使整個(gè)社會(huì)的家庭結(jié)構(gòu)在未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)病態(tài)的倒金字塔形狀。成年人需要人均贍養(yǎng)越來(lái)越多的老年人，在難以承受過(guò)高經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的前提下，老年人開(kāi)始將目光集中于養(yǎng)老金上，殊不料養(yǎng)老金也是“自身難保”，據(jù)粗略估算，2050年，中國(guó)的養(yǎng)老金達(dá)到6萬(wàn)億以上，這還是基于賬面上的養(yǎng)老金得以充分利用的假設(shè)下，真實(shí)缺口可能更加龐大，或許我們可以想象到，屆時(shí)的老年人養(yǎng)老問(wèn)題恐怕要變成一場(chǎng)困難的饑荒。家庭經(jīng)濟(jì)支撐和社會(huì)保障制度的庇護(hù)都可能變得不再如從前宣傳的那樣牢固，那么老年人未來(lái)的出路究竟在哪里呢？巧妙的金融設(shè)計(jì)提供了一種新的思路，而銀行和國(guó)家鼓勵(lì)的用固定資產(chǎn)獲取等額的經(jīng)濟(jì)流入，給缺乏依靠的老年人帶來(lái)了改善生活質(zhì)量的契機(jī)。可以說(shuō)，“以房養(yǎng)老”所背負(fù)的社會(huì)責(zé)任是非常重大的，它既需要保證一個(gè)國(guó)家公民有尊嚴(yán)生存下來(lái)的權(quán)利，維護(hù)了社會(huì)基本的倫理道德，也在一定程度上維護(hù)了社會(huì)的穩(wěn)定，避免流民和犯罪帶來(lái)的破壞，同時(shí)還給銀行的金融創(chuàng)新增加了收益。可以說(shuō)，這種金融工具的出生，兼具了社會(huì)責(zé)任和盈利責(zé)任，是在中國(guó)巨大社會(huì)變化中醞釀發(fā)展起來(lái)的。

　　三、“以房養(yǎng)老”的施行障礙

　　設(shè)計(jì)是美好的，但是真要做好做大下來(lái)，并非一朝一夕的事情。既然定性為是一種新的金融工具模式，它的存在就要平衡利益和風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。當(dāng)前中國(guó)的“以房養(yǎng)老”實(shí)質(zhì)上市一種反向抵押貸款模式，銀行按60%的評(píng)價(jià)價(jià)格每月給老年人發(fā)放養(yǎng)老款，最長(zhǎng)達(dá)到10年期限時(shí)，貸款的老年人需要向銀行支付本金利息，或者直接將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)交給銀行。考慮到中國(guó)的老年人參與“以房養(yǎng)老”的動(dòng)機(jī)，一般情況下都是移交的房屋所有權(quán)。但問(wèn)題是，銀行的風(fēng)險(xiǎn)并不低，這樣的結(jié)果就是大幅提高“以房養(yǎng)老”的準(zhǔn)入門檻，一般要求老年人有用兩套住房，且抵押的房產(chǎn)所處地段也有較高要求，這導(dǎo)致了有強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)和需求的老年人，難以到達(dá)相應(yīng)資質(zhì)，望而卻步；達(dá)到了如此之高門檻的老年人，則又根本不需要如此的大費(fèi)周章。

　　另外，土地政策是一大難以跨越的障礙。在國(guó)外，土地為私有產(chǎn)品，土地的價(jià)值與地上建筑的價(jià)值是捆綁在一起的，同增同減，通過(guò)金融包裝運(yùn)作是容易施行的。而在中國(guó)，土地歸國(guó)家所有，房屋擁有者只享有房屋所有權(quán)，并不享有土地所有權(quán)。房屋的價(jià)值是逐年遞減的，而土地的價(jià)格卻不斷高漲，更甚的是，當(dāng)下國(guó)家對(duì)于首批70房屋使用權(quán)的存續(xù)辦法并沒(méi)有真正做出明確的解釋，是否續(xù)費(fèi)，續(xù)費(fèi)多少，續(xù)費(fèi)期限有多長(zhǎng)，這些問(wèn)題都沒(méi)得得到官方的權(quán)威答疑，房屋與土地的問(wèn)題就變得非常復(fù)雜，運(yùn)作起來(lái)比較困難和復(fù)雜，同時(shí)，“以房養(yǎng)老”模式本身就有跨年限較長(zhǎng)的特點(diǎn)，參與主體難以達(dá)到相互信任。

　　四、推行“以房養(yǎng)老”的對(duì)策建議

　　（一）政府發(fā)揮權(quán)威協(xié)調(diào)能力

　　“以房養(yǎng)老”所要解決的是國(guó)計(jì)民生問(wèn)題，政府在其中的角色不能僅僅限于居中調(diào)解者，需要更多的參與進(jìn)來(lái)。政府強(qiáng)有力的聲音，可以有效緩解各方的不信任關(guān)系。抵押房屋的老年人擔(dān)心的是房屋抵押出去后銀行是否會(huì)履行諾言，在一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間范圍內(nèi)提供穩(wěn)定的生活資金，加之老年人是社會(huì)弱勢(shì)群體，難以有效借助司法力量維護(hù)自己的權(quán)益，加劇他們內(nèi)心的恐慌；銀行則主要擔(dān)心在將來(lái)房屋價(jià)值難以估計(jì)，出現(xiàn)大規(guī)模的貶值，另外利率的影響也是是非重要的。買賣雙方信息的不對(duì)稱造成極大的阻礙，難以給予對(duì)方較強(qiáng)說(shuō)服力的預(yù)期的。政府的參與對(duì)于“以房養(yǎng)老”而言，將市場(chǎng)行為提升到了社會(huì)公信力的高度，雙方的風(fēng)險(xiǎn)在政府的強(qiáng)有力主導(dǎo)下會(huì)變小許多，較大程度提高達(dá)成合同的意愿。而政府具體的做法是，基于雙方的簽署的生效合同，強(qiáng)制執(zhí)行養(yǎng)老貸款的發(fā)放，專項(xiàng)專人負(fù)責(zé)確認(rèn)款項(xiàng)實(shí)際分發(fā)到相應(yīng)老人的相關(guān)賬戶，同時(shí)為老年人開(kāi)辟便捷的司法救濟(jì)渠道，在第一時(shí)間確認(rèn)合同糾紛，提供維權(quán)服務(wù)。就這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，政府是完全有能力做好的。同時(shí)，鼓勵(lì)并支持成立管理反向貸款業(yè)務(wù)的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)和公司，給予可觀的政策性紅利，輔之以政府兜底的力量，分散或消化掉相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)損失，鼓勵(lì)更多的銀行和金融機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)。由于“乙方養(yǎng)老”正處在試行的發(fā)展期，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大，政府出于穩(wěn)定金融市場(chǎng)秩序的考慮，需要全程介入并保持重視。

　　（二）推動(dòng)房屋產(chǎn)權(quán)制度改革

　　關(guān)于“以房養(yǎng)老”問(wèn)題的一大焦點(diǎn)，就是房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。老年人能獲得多少的養(yǎng)老款，銀行能夠賺取多少的利潤(rùn)，均取決于房屋的作價(jià)。“以方養(yǎng)老”推行成功的關(guān)鍵之一在于房屋價(jià)值，而房屋價(jià)值與房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性密不可分。金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)者開(kāi)發(fā)“以房養(yǎng)老”是在比較穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情基礎(chǔ)之上預(yù)估房屋價(jià)值，相應(yīng)的回報(bào)在模型精算之下才能達(dá)到準(zhǔn)確，倘若房地產(chǎn)市場(chǎng)行情下跌過(guò)于嚴(yán)重且難以預(yù)測(cè)，金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)者的開(kāi)發(fā)熱情受到打擊，不利于該新興市場(chǎng)的發(fā)展。在我國(guó)城鄉(xiāng)實(shí)現(xiàn)二元土地政策，“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是相互獨(dú)立的，房屋產(chǎn)權(quán)到期的處置的法律與政策空白影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)值的衡量。此外，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于政府嚴(yán)格控制之下，但宏觀政策調(diào)整并不能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)供需現(xiàn)狀，東部地區(qū)、中部地區(qū)與西部落后地區(qū)之間政策差異較大，全國(guó)各個(gè)城市的房地產(chǎn)政令松緊不一，部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格虛高，泡沫較大。房地產(chǎn)遠(yuǎn)期產(chǎn)權(quán)難以準(zhǔn)確評(píng)估，房屋價(jià)值在未來(lái)存在大漲或大跌的可能，銀行和金融機(jī)構(gòu)出于風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)的考慮，不會(huì)對(duì)“以房養(yǎng)老”保持過(guò)高投入。

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　　作者劉磊