【摘 要】：本文通過對房地產開發項目中對質量、進度、成本全程進行分析和闡述，并通過房地產開發過程中的四種項目管理模式進行對比分析。

　　【關鍵詞】：質量管理;進度管理;成本管理

　　Abstract: This article analyzed the real estate development project quality, schedule and the entire cost, and does a comparative analysis through real estate development process in the four project management model.Key words: quality management; schedule management; cost management

　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104(2012)02-

　　房地產開發項目又稱之為建設工程項目。具體是指在一個總體設計或總預算范圍內，由一個或幾個互有內在聯系的單項工程所組成，建成后在經濟上可以獨立經營核算，在行政上又可以統一管理的單位工程。又可分為單項工程、單位工程、分部工程等。

　　一、房地產開發項目管理概念與層次體系

　　房地產開發項目管理的概念是指房地產開發企業對整個工程項目的開發建設的全面管理。包括：在項目施工建設過程中：計劃、指揮、檢查、調整和控制;在工程建設過程中：與社會各相關部門的聯絡、協調等。成本管理、質量管理、進度管理是房地產開發項目管理的三大核心，它們是既對立又統一的整體。

　　隨著經濟高速發展和進步，市場經濟體制逐步完善，房地產業項目的目標、計劃、協調和控制也變得愈來愈加復雜，這都促使著項目管理理論和方法的進一步發展。在項目管理發展的過程中，由于社會生產力和現代科學技術巨大的推動作用，房地產項目管理逐漸清晰明了，理論研究層面深度和廣度都有拓展，越發越來細化。

　　房地產開發項目質量管理

　　房地產開發質量是一個廣義上的全過程“質量”，包括項目地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量、售后服務質量等。由于項目地段選擇質量往往回旋空間小，物業管理質量直接參與難度大;因此目前房地產開發質量管理集中在可行性研究、項目前期策劃、設計質量、工程實施質量及售后質量上。在質量管理過程中，我們常常把主要精力放在了施工階段，難逃施工企業本質。對前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理重視程度不夠。近年來房地產公司在開發質量管理上不斷進步，取得了很多值得稱道的經驗，并得到較好的傳承;同時，也有需要我們繼續改進的地方，尤其是重復出現的質量問題。以下質量管理中暴露出來的問題，在當今行業內帶有一定的共性：

　　第一，規劃、設計階段優化深度不夠。規劃、設計工作管理很大程度上決定了工程項目實施的成敗，現行的規劃及設計方面管理，遵循了一般房地產企業所采用的作業流程，由于各種綜合原因，在項目規劃、設計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設計有效優化不足。

　　第二，工程實施階段缺乏全面質量管理。忙于事后整改，事前與事中控制不足：在工程實施管理中，事前質量控制意識不足，常在施工單位施工完畢后才發現問題，做事后補救。

　　例如：土建施工單位與園林施工單位經常出現交接不暢，尤其是工期趨緊的情況下，主體外立面裝修未完工，外排架無法拆除情況下，園林單位無法進場施工，導致工期延后。

　　房地產公司在設計質量管理方面積累了不少可行的經驗，建立了基本的工作流程，為規范設計質量管理奠下基礎;例如樣板先行的有效執行，是糾正設計缺陷的最后一道關卡，為質量管理立下汗馬功勞;但是更有效的設計質量管理應該發生在施工之前，例如戶型設計、單體設計、道路規劃、景觀風格等，這些方案的最優確定，才可以從源頭上避免先天不足!根據設計管理的控制流程，從以下兩階段完成設計質量(功能質量)的有效管理：

　　2.1施工階段的質量控制

　　制定適當的質量目標，因為質量目標常與項目進度控制、成本控制處于相同優先級。因此，質量目標必須堅持實事求是，因地制宜。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力;過高會造成投入成本加大，綜合開發績效降低。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本;適當增加預防成本，大力降低事故成本。強調施工現場的技術質量管理，建立統一的標準化的質量管理體系，編制詳盡的施工作業指向書和施工方案，嚴格檢驗標準，強調執行力!

　　2.2現場有效質量管理關鍵環節

　　樣板先行作為工程質量控制的重要手段，在房地產公司的實踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質量的演練，是對施工隊伍的實物交底的基地，有利于及時發現施工圖存在的問題，避免大規模的返工簽證。甲方的現場管理不可能也不要求控制施工過程的每一個過程每一道工序，找出施工過程中對建筑產品質量或功能影響最大，施工中最容易出現問題的關鍵工序作為重點控制的對象，對有效控制質量通病，保證產品質量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。

　　2.3現場管理需要重點關注的工序

　　工作面移交——水準及坐標控制點移交——施工水電接駁點以及讀表記錄移交——場地土方標高移交;比如：原始場地移交給土方單位;土方單位將平整后的場地移交基坑單位;基坑單位將基坑移交給樁基單位;樁基單位將工作面移交給主包單位等;基坑坡度與樁基、主包施工的關系移交;主包與分包之間工作面移交，比如：門窗洞口移交;入戶門、防火門洞口移交;欄桿工作面移交;防水工作面移交;外墻涂料工作面移交;電梯井道移交;煙道工作面移交;園林工作面移交;電梯機房、消防中心、變配電房、水泵房、弱電(電話、電視、寬頻)等各類設備房移交;人防、消防、燃氣、智能化等設備專業工作面移交;分包之間工作面移交，比如：電梯安裝與大堂二次裝修工作面移交等。

　　2.4工程項目質量管理的特點

　　三、房地產開發項目的進度管理

　　對開發項目工期目標進行仔細研究和論證，確定各項施工合同進度安排及資源配置，并在項目施工過程中加以控制，以確保項目在規定的工期內竣工并交付使用。項目進度控制的主要內容: 編制施工進度控制工作細則，編制或審核施工進度計劃，下達工程開工令，監督、協調施工進度計劃的實施，簽發工程進度款支付憑證，審批工程延期。

　　3.1項目進度管理的概念

　　房地產開發項目進度管理是指對開發項目過程中各個階段的工作內容、工作程序、持續時間和銜接關系編制計劃，并將該計劃付諸實施的管理。在實施過程中經常檢查實際進度是否按照施工進度的計劃要求進行，對出現的偏差分析原因，采取補救措施或調整、修改原計劃，直至項目竣工、交付使用。

　　3.2項目進度管理任務與影響因素

　　示意圖4：項目進度管理的任務

　　序號 　　　 影 響 因 素

　　1 　　　人的因素

　　2 　　　技術因素

　　3 　　　材料設備與構配件因素

　　4 　　　施工機械設備因素

　　5 　　　資金因素

　　6 　　　水文、地質、氣象與自然災害等自然環境因素

　　7 　　　政治、經濟(經濟危機、金融風暴)等社會環境因素

　　8 　　　其他不確定性因素

　　表1：項目進度管理的影響因素

　　3.3項目進度管理措施

　　項目進度管理的具體措施有：組織措施、技術措施、合同措施、經濟措施和信息管理措施。

　　四、房地產開發項目的成本管理

　　房地產成本管理，即：在投資決策階段、設計階段、開發項目發包階段和建設實施階段，把開發項目的投資控制在批準的投資限額以內，隨時糾正發生的偏差，確保開發項目投資管理目標的實現，力求在開發項目中合理使用人力、財力、物力，以獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。

　　4.1 房地產開發項目成本管理原則

　　設置科學的成本管理目標;設計階段投資控制是重點;變被動控制為主動控制;經濟與技術結合是成本管理的高效手段。

　　4.3房地產開發項目成本管理的主要內容

　　包括了策劃、設計階段的成本管理、發包、施工階段的成本管理以及項目銷售階段的成本管理。

　　五、總結：

　　為客戶提供優質的產品和服務，實現企業效益和社會效益的雙贏。對于房地產開發商來說，項目要求在保證質量的前提下，投資越少越好;對于承包單位來說，則要研究投標策略，獲取利潤，以保護承包者的利益。房地產開發項目管理趨勢朝著國際化、信息化不斷邁進。

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