摘要：市場經濟開放式改革趨勢下，房地產經濟與金融經濟之間的關聯性越來越緊密，兩大行業之間跨業經營取得了優異的成就，雙方共同創造了新的經濟收益額度。近年來國家對房地產市場采取了宏觀調控措施，嚴格控制房價走勢而對產業經濟造成了強烈的沖擊。銀行作為房地產銷售的資金鏈支撐，其也在重新調整房貸業務以降低市場風險造成的經濟損失。本文分析了銀行房貸業務調控帶來的諸多影響，對新一輪房價調控政策下銀行經營改革提出了科學性意見。

　　關鍵詞：銀行房貸業務調控影響改革對策

　　房地產是我國市場經濟中最為典型的產業模式之一，因其早期創造了巨額的經濟收益而被經濟學家多次探討，對房地產經濟格局進行了全面性地分析探討，成為我國經濟產業里最具特色的行業之一。伴隨著經濟理論體系的日趨成熟，國家對房地產經濟改革認知水平有了全面提升，擺脫“泡沫經濟”局勢是房地產業未來調控的必然決策。由于房產銷售與銀行房貸業務是密切相關的，基于宏觀調控政策下，銀行需綜合考察房地產調控帶來的影響，并且及時調整房貸業務模式。

　　一、我國購房調控背景

　　房地產一直是國民經濟產業的主導行業，憑借其巨大的市場銷售利潤而受到了普遍關注，同時也成為了市場“炒作”的商業對象。由于市場經濟體制整改對策調整，國家對房地產買賣交易實施了嚴格的調控措施。2013年2月20日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。會議指出，這些年來，各地區、各部門認真落實中央關于加強房地產市場調控的決策部署，取得積極成效，投機投資性購房得到有效抑制，房地產市場形勢逐步平穩。從一定意義上講，銀行收緊房貸對抑制房價的過快上漲會起到積極作用，進行利率優惠政策調整有利于合理引導住房消費，抑制投資、投機性購房需求。

　　二、新形勢下銀行房貸業務現狀

　　我國在市場經濟政策調控階段，也廣泛關注著市場房價的變動趨勢，為了解決房價過高造成的“泡沫經濟”，采取房價調控是必然的經濟決策。但是，作為房地產銷售鏈的核心支撐，銀行房貸業務在國家調控下也遭受了一系列的沖擊，銀行本身也開始執行多種調控應對措施。如今，銀行房貸業務與購房交易形成了密切的關聯，兩者之間共同促進了房地產經濟的可持續發展。

　　(一)購房交易形式

　　從商品房買賣交易情況分析，國內現有房屋買賣資金形式分為兩種，一是全額支付，由買房者一次性向開發商支付全款房價，這類購買群體約占20%-30%;二是貸款支付，由購買者、銀行、開發商之間構成交易關系，銀行借貸給買房者，由其代替購房者一次性支付全款給開發商，而購房者分期向銀行支付本金和利息，這類購買群體約占70%-80%。從房地產買賣交易情況看，房貸業務在整個房地產銷售過程中發揮了重要作用，銀行向購房者提供貸款業務不僅解決了購房者、開發商之間的資金問題，也為本身業務經營帶來了諸多的經濟收益。

　　(二)銀行房貸業務

　　房貸是由購房者向銀行填報房屋抵押貸款的申請，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，銀行經過審查合格，向購房者承諾發放貸款，并根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。無論是過去或限制，銀行貸款都是房地產行業交易的主要支撐體，借助銀行貸款方便了購房者與開發商之間的交易活動，維持了雙方之間資金供輸的有序進行，促進了商品房交易活動的有序進行。

　　三、房價調控對房貸業務的影響研究

　　房屋交易買賣不僅是市場經濟的一部分，也是關系著社會群體生活質量水平的重要因素，解決住房問題是我國社會主義調控的主要內容。近年來由于市場反饋房價過高等問題，群眾生活壓力過大而降低了幸福指數，尤其是一線城市買房壓力過大，極大地減弱了社會群體參與社會勞動的積極性。從經濟產業規劃角度考慮，我國近年來增強了對房地產經濟的宏觀調控力度，旨在將房價控制在合理價格范圍內。由于廣泛實施房價調控措施，對銀行房貸業務早了很大的影響力。

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