摘 要:通過構建面板VAR模型,并以我國省級面板數據為例,實證研究地價與房價對城市建成區擴張的動態影響。研究發現:城市建成區在受到地價沖擊之后,當期沒有影響,但其他各期脈沖響應值為正,累計響應值達到1.03;城市建成區在受到房價沖擊之后,當期也沒有影響,但其他各期脈沖響應值為正,累計響應值達到0.41;地價和房價的沖擊均會促進城市建成區規模擴張,但在初始階段房價的影響更加平緩;從方差分解來看,地價對城市建成區擴張的動態影響高于房價。因此,為促使城市建成區有序擴張,地方政府應發揮地價與房價的調控作用,尤其是地價的作用。

　　關鍵詞:地價;房價;城市建成區;動態影響;面板VAR模型

　　改革開放40 年來,我國城鎮化率不斷提高,至2019 年年末,常住人口城鎮化率達到60.6%,為滿足經濟發展和人們居住等需求,城市建成區面積不斷向外擴張。已有學者研究認為,城市建成區擴張會受到城市化水平[1]、城市居民收入變化[2]、城市人口增長[3]、城市經濟增長[4]等方面的影響。分稅制改革之后,地方政府對土地財政的依賴越來越大[5-6],劉顏[7]認為,傳統市場因素對城市建成區擴張具有明顯影響,同時,由于獨特的財政制度和土地管理體制,土地財政對城市建成區擴張的影響也越加顯著,劉瑞超[8]認為,土地財政規模的擴大顯著加劇了城市蔓延。地方政府通過出讓土地使用權,獲得土地出讓金,進而形成土地財政,維持政府支出,因此,地價的變化對土地財政能夠產生直接影響。同時,地價與房價存在緊密的相關性,一方面,一個地區的房價越高,會激勵更多的房地產開發企業進入該地區,從而增加對土地的需求,促進地價的提升;另一方面,房價主要由樓面地價(總地價除以總建筑面積)、建安成本以及企業利潤等組成,地價的提高又會推動房價的上升,因此,兩者之間存在緊密的聯系,房價的變化對土地財政可以產生較大的間接影響。地價和房價作為土地財政的重要內容,它們的變化對城市建成區擴張具有積極影響[9-10]。

　　但傳統上,分析地價和房價對建成區擴張的影響更多是基于靜態分析,而靜態分析有兩方面不足:一方面,我國無論是房地產政策還是土地政策,并非一成不變,而是根據國情不斷發生變化,例如房地產的限購、限售政策,以及用來抑制投機行為的“房子是用來住的,不是用來炒的”的政策,自然會傳遞到地價和房價,進而影響城市建成區擴張;另一方面,土地從出讓到地上建筑物的建成,最后到房地產的銷售,一般需要2~3年時間,而時間的滯后性,自然也會影響路徑的傳遞。同時,地價和房價作為影響人們日常生活的熱點詞匯,研究地價和房價對城市建成區擴張的動態影響,也具有一定現實意義。

　　本文通過建立面板VAR 模型,研究地價和房價對城市建成區擴張的動態影響。接下來主要由以下幾部分組成:首先,建立適合本文研究目的的面板VAR 模型;其次,利用2002—2018年我國31個省、市、自治區的省級面板數據,估計面板VAR模型;再次,基于面板VAR模型,獲取模型的脈沖響應函數與方差分解的數據,進而實證分析地價和房價對城市建成區擴張的動態影響;最后是本文的結論和政策建議。

　　一 研究方法

　　向量自回歸模型(VAR模型)可以分析經濟變量受到相關因素沖擊之后的反應[11],但在傳統上,VAR模型一般要求較長的時間序列。雖然改革開放之后,我國城鎮化率在不斷提高,房地產業也獲得了快速發展,同時相關數據的統計也在不斷完善,但是整體上,地價、房價以及城市建成區等相關統計數據,在時間序列上的統計均相對較短。在具體的模型回歸過程中,如果涉及多個變量,過短的時間序列將可能導致模型估計出現偏差。同時,我國幅員遼闊,每個省份的經濟發展狀況都各有特點,如果采取統一的全國加總數據,將可能會忽視掉各個省份數據之間的異質性,甚至在極端情況下由于沒考慮各省份數據的自身特征,導致估計結果不具有代表性。面板數據是由時間序列數據和截面數據組成,面板數據的信息更加豐富,考慮了不同省份之間數據的異質性,同時建立的模型也有更多的自由度。因此,在時間序列相對較短,各省份之間數據又存在差異的條件下,面板VAR模型提高了模型估計結果的準確性以及對現實的解釋能力,面板VAR模型的估計結果要優于傳統VAR模型。因此,本文建立面板VAR模型實證研究地價和房價對城市建成區擴張的動態影響。面板VAR模型為:式中:Yit表示列向量,包括地價、房價和城市建成區面積;εit表示隨機擾動項;t表示年份;i表示省份;β0 表示截距向量;αi表示省份效應的列向量,衡量各省份之間的差異;ηt時間效應列向量;βj 表示滯后變量的參數矩陣;p 表示滯后階數。Holtz-Eakin等[12]認為,面板VAR 模型在實證研究過程中,時間序列的長度只要符合t≥2p+2(本文的時間序列長度為17年,滯后階數為3,符合該條件),模型中各滯后變量的系數就可以在穩態下獲得。

　　二 實證研究

　　(一)變量選擇與數據說明

　　以我國2002—2018年31個省、市、自治區(港澳臺除外)的省級數據,研究地價和房價對城市建成區擴張的動態影響。涉及變量主要有三個:城市建成區、地價和房價。

　　城市建成區:城市建成區是城市居民主要的學習、工作和生活的活動范圍,城市建成區擴張過程中,城市建成區面積也在不斷擴大,因此本文用城市建成區面積的變化表示城市建成區擴張,數據整理于2003—2019年《統計年鑒》。

　　地價:一般而言,土地單價等于購買土地的總的價格除以購買土地的總的面積,因此本文利用各省份土地購置費除以土地購置面積表示地價,數據整理于2003—2019年《統計年鑒》。

　　房價:利用各省份商品房銷售額除以商品房銷售面積表示房價,數據整理于2003—2019年《統計年鑒》。同時,考慮到地價與房價在不同時期上的可比較性,本文以2002年為基期年,利用城市居民消費價格指數對各省份的地價與房價進行修正。

　　(二)單位根檢驗

　　在實證研究過程中,可能由于模型估計出現偽回歸現象,使得估計結果出現偏差,導致不能準確地利用模型進行經濟解釋。因此在回歸之前,有必要對面板數據進行單位根檢驗。本文首先對城市建成區面積、房價和地價分別取自然對數,ljcq 表示城市建成區面積的自然對數,lfj表示房價的自然對數,ldj 表示地價的自然對數,然后利用PP-fisher檢驗和LLC檢驗對上述指標進行單位根檢驗。對ljcq、lfj、ldj 進行單位根檢驗發現,面板數據ljcq,ldj,lfj均在1%的顯著性水平上拒絕原假設,說明都不存在異質單位根和同質單位根,表明面板數據是平穩的,面板VAR模型在回歸過程中不會出現偽回歸現象。單位根檢驗結果見表1。

　　三 結論與政策建議

　　通過構建面板VAR模型,利用2002—2018年我國31個省、市、自治區的面板數據,實證研究地價和房價對城市建成區擴張的動態影響,研究發現:(1)城市建成區在受到地價沖擊之后,在當期并沒有擴張的趨勢,但在第一年脈沖響應達到0.10,第二年為0.13,第三年為0.15,第四年為0.18,第五年為0.22,第六年為0.25,累計響應值達到1.03,整條脈沖響應函數曲線都在水平值0的上方,地價沖擊會促進城市建成區的擴張;(2)城市建成區在受到房價沖擊之后,在當期并沒有擴張的趨勢,但在第一年響應值為0.03,第二年為0.05,第三年為0.06,第四年為0.08,第五年為0.09,第六年為0.10,累計響應值達到0.41。整條脈沖響應函數的曲線都在水平值0的上方,意味著房價上升,也會促進城市建成區規模的擴張;(3)但在初始階段,相對于地價,房價的影響更加平緩;(4)從方差分解來看,地價對城市建成區擴張的動態影響高于房價。為使城市建成區有序擴張,本文提出如下建議。

　　(一)發揮地價與房價的調控作用,尤其是加強地價的作用

　　地價與房價上漲,都能促進城市建成區向外擴張,但地價對城市建成區擴張的動態影響高于房價。一旦有城市出現無序、蔓延式甚至非常低效的城市建成區向外擴張時,此時地方政府可以制定相關政策,發揮地價與房價的作用。一方面,穩定人們對未來房地產價格的預期,規避投機、炒作等影響房地產市場秩序的行為,防止房價大幅度增長,堅持房子是用來住的,不是用來炒的政策,如“限購、限價”等政策;另一方面,地方政府出臺相關土地政策,降低土地價格的增長幅度,如現在有城市在試點“限地價”拍賣土地的政策。同時,地方政府也應放棄部分土地財政收益,不能為增加土地財政收入,而無序擴張城市建成區規模。

　　(二)注重城市的內涵式發展

　　部分地方政府更喜歡城市向外擴張,而不注重內涵式發展,究其原因在于城市建成區向外擴張的成本相對更低。城市建成區向外擴張的主要成本是土地征收的補償款等,而內涵式發展不僅涉及到城市老城區拆遷、改造等直接成本之外,重要的是還會發生大量的談判、信息搜尋等交易費用。但如果不注重城市的內涵式發展,將會導致已有存量土地的低效利用。對于企業而言,選擇在何處拍賣土地,主要考慮的是經濟效益,但對于地方政府而言,不僅要考慮經濟效益,還應考慮社會效益。如果城市內部還有很多未利用的土地或者需要改造的土地,地方政府應優先考慮盤活已有的城市建設用地,而不是一味的向外擴張。因此,如果不注重土地資源的合理配置,將可能出現土地利用的低效率現象。地方政府應重視地價沖擊對城市建成區擴張的動態效應,防止低效的蔓延時擴張,加強城市的的內涵式發展,從而提高土地資源配置效率。

　　(三)保護農民的合法利益

　　城市建成區在擴張過程中,雖然增加了城市土地供給,并在一定程度上解決了城市居民的住房需求問題,但在另一方面卻會影響到農民的利益。我國的國土面積本身并不會發生變化,變化的僅僅是土地用途性質的改變,城市建成區向外擴張,必然涉及到農村土地的征收。從層面講,農地涉及到糧食安全,而從農民個人而言,農地耕種不僅僅是獲得一份收益,更是對未來的一份保障。因此,在城市建成區向外擴張過程中,地方政府應提高征收農地的補償成本,并盡量提供失地農民的就業機會,保護農民的合法利益。同時拿出土地財政的部分收益,專項用于失地農民的技能培訓,增加農民的自身就業能力。

　　參考文獻:

　　[1]劉芳,鐘太洋.城市人口規模、空間擴張與人均公共財政支出[J].地域研究與開發,2019,(2):61-65.

　　[2]鐘國輝,郭忠興.城市建成區擴張的驅動因素分析[J].統計與決策,2014,(12):103-105.

　　[3]周小平,秦振揚,趙松.住宅地價房價比的空間格局、演變特征及影響因素[J].土地科學,2019,33(1):40-48.

　　鐘國輝