文章是一篇法學類論文，主要講述了商品房預售合同備案登記和預告登記等事項。本文選自：《法學研究》,《法學研究》是由中國社會科學院主管、中國社會科學院法學研究所主辦、法學研究編輯部編輯、法學研究雜志社出版的法學刊物。前身是中國政法學會1953年創刊、1957年停辦的《政法研究》。

　　摘要：從法律規定看,預售合同登記備案制度的立法目的并不明確。但根據法條規定中采用的“備案登記”一詞,可以推斷進行預售合同登記的是要便于主管部門將預售合同記錄在案從而掌握情況。盡管上位立法并未明確該制度的立法目的,但在一些相應的政策法規中有所提及,例如《?？谑凶》亢统青l建設局關于實行商品房買賣合同網上簽約和備案確認管理工作的通知》就明確了進行商品房買賣合同備案確認的目的是“為進一步規范商品房銷售行為,維護商品房買賣雙方的合法權益,提高商品房交易信息的透明度、促進房地產市場平穩健康發展”。

　　關鍵詞：商品房,法學制度,法學應用,法學論文

　　一、商品房預售合同備案登記效力與立法意義

　　(一)商品房預售合同備案登記的效力

　　自1995年《城市房地產管理法》規定了商品房預售合同登記備案以來,從國家到各個地方,相關的規定層出不窮。1995年施行、2007年進行修正《城市房地產管理法》第四十五條第二款確立了商品房預售合同登記備案制度:“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”除此之外,1998年國務院頒布的《城市房地產開發管理條例》、1994年建設部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預售管理辦法》中,都有關于商品房預售合同登記備案的條款,規定了預售方進行合同備案登記的義務、時間及辦理登記備案手續的行政機關。但是對于預售合同登記備案制度的效力,上述國家及部門立法并沒有具體說明。

　　僅從商品房預售合同登記相關規定的文字表述上看,法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國,不同類型的備案制度有不同的性質和效力,學界對此也有爭議。豍因此,這些規定并不能明確該登記備案對合同效力的影響,能否對抗第三人等問題。由此也導致了對其效力及性質的爭議。

　　2003年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定:“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。”由此表明,預售合同登記備案不影響買賣合同的效力。對未經登記的商品房預售合同,只要符合法律的生效要件,同樣可以認定為有效。但對于經過登記的商品房預售合同,是否能夠對抗第三人,仍存在的爭議。

　　直至2011年《全國全國民事審判工作會議紀要》第16條規定:“數份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的,應按照已經辦理房屋所有權移轉登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。確定買賣合同成立時間,應綜合考慮合同在主管機關備案的時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據證明的合同簽訂時間等。”這一會議紀要明確了司法部門對商品房預售合同備案登記效力的態度,即其不具有物權性質,不能夠對抗善意第三人。經過登記的合同效力甚至不及對房屋的合法占有。

　　(二)商品發預售合同備案登記制度設立的意義

　　結合相關的法律法規關于預售合同登記備案制度的效力,我們可以看出,對商品房預售合同進行登記備案的制度設立目的主要是出于行政機關對商品房交易的管理監督的需要。通過設立該制度,讓政府了解掌握商品房預售的相關情況。

　　綜合分析關于預售合同登記備案的相關法律法規及有些地方的立法、政策,該制度在一定程度上可以阻止預售方一房二賣,保護買受方的合同權益。例如?？谑械南嚓P政策要求,“簽訂商品房買賣合同的房屋,要憑已經備案確認的《?？谑猩唐贩抠I賣合同》辦理預告登記、房屋抵押權登記、房屋權屬登記等業務”。同時海南省《住房和城鄉建設廳關于規范商品房買賣合同備案注銷變更工作的通知》也要求,“房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的買受人不一致的,房屋登記機構不得辦理房屋權屬登記手續。”這在一定程度上就可以保護簽約人的利益。根據這些政策,如果預售方將房屋賣給備案合同以外的第三人,第三人將無法辦理房屋權屬登記,從而無法真正取得房屋的產權。

　　但事實上,受到這一制度自身效力的限制,預售合同登記備案制度在保護預售合同當事人的權利這一問題上基本發揮不了任何功能。在實務中,就存在預售方與甲簽訂了商品房預售合同并進行登記備案,之后又與乙簽訂商品房買賣合同并且讓乙入住該房屋。在這種情況下,根據相關規定,特別是最高院的會議紀要,首先應保護乙的權利,則此時甲只能向預售方主張違約責任。對于甲而言,預售合同登記基本上起不到保護其權利的作用;對于開發商而言,只要沒有進行預告登記,就可以與第三人簽訂房屋買賣合同;對于第三人而言,只要證明自己“善意”并占有房屋即可獲得優先權,并最終取得房屋所有權。