對(duì)于晚清上海租界的地價(jià)表現(xiàn)，過(guò)去學(xué)術(shù)界研究不多，成果也比較少，主要是受資料的限制。房地產(chǎn)業(yè)是近代上海最主要的產(chǎn)業(yè)之一，但同時(shí)又是最受宏觀經(jīng)濟(jì)和時(shí)局變化影響的產(chǎn)業(yè)。在經(jīng)濟(jì)、貨幣和社會(huì)急劇動(dòng)蕩的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)很難長(zhǎng)期堅(jiān)持下來(lái)，于是我們就很難找到企業(yè)或同業(yè)公會(huì)的檔案資料來(lái)研究這個(gè)產(chǎn)業(yè)。正因?yàn)槿绱耍覀兏鼞?yīng)該充分地利用可以找得到的資料。本文主要利用2005年上海古籍出版社出版的30卷《上海道契，1847-1911》(下文中簡(jiǎn)稱《道契》)以及2001年同一家出版社出版的28冊(cè)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》等可貴資料，對(duì)晚清上海租界的地價(jià)表現(xiàn)作一些初步的分析。

　　一　城市化剛起步時(shí)貿(mào)易功能的地價(jià)表現(xiàn)

　　一、交通要點(diǎn)區(qū)域價(jià)差不大

　　在上海租界城市化剛剛起步的時(shí)候，洋人買地首先著眼的是其貿(mào)易功能，其次是其個(gè)人或家庭的居住需求。居住需求在一開始是很有限的，因?yàn)槿藬?shù)少，生活方面的問(wèn)題容易得到解決。貿(mào)易功能主要是碼頭和倉(cāng)庫(kù)。開始是駁船碼頭，到19世紀(jì)60年代以后又發(fā)展出輪船碼頭。鐵路還要遲很久才會(huì)有，而且在晚清一直不占主導(dǎo)地位。

　　洋商對(duì)貿(mào)易功能的追求，表現(xiàn)在土地的交易上，就是沿江沿河適于作碼頭地點(diǎn)的土地因受追捧而地價(jià)高，或者在當(dāng)時(shí)的水路和陸路條件下，適于作貨物倉(cāng)儲(chǔ)地點(diǎn)的土地地價(jià)高，而其他的地價(jià)比較低。因此，當(dāng)時(shí)的地價(jià)差異表現(xiàn)為點(diǎn)與面的鮮明對(duì)比。而這些交通要點(diǎn)區(qū)域彼此之間的地價(jià)差異并不是很大。

　　到1853年，外灘江邊已建有十余座駁船碼頭。早期的駁船碼頭是舊式的石條砌成的直出踏步碼頭，面積較小，造價(jià)低廉。碼頭后方隔開一條纖路就是洋行的位置。怡和、寶順、瓊記、和記等洋行都在外灘邊上自己洋行的房屋前面建起了駁船碼頭。當(dāng)輪船興起后，1861年寶順、旗昌洋行先后在虹口建造輪船碼頭。1862年，怡和、同孚等八家洋行也分別建造了輪船碼頭。1864年9月，英商耶松船廠成立，經(jīng)營(yíng)船塢及碼頭、堤岸、倉(cāng)庫(kù)的設(shè)計(jì)和施工。這是上海最早一家兼營(yíng)筑港的企業(yè)。到1870年，虹口地區(qū)的輪船碼頭增至十余座。1871年成立了最具實(shí)力的英商公和祥碼頭公司。①

　　旗昌洋行的金能亨在1861年到1863年間申領(lǐng)多宗位于虹口的美冊(cè)道契，可以推斷其用途是建造輪船碼頭和倉(cāng)庫(kù)。

　　金能亨申領(lǐng)道契的時(shí)候，虹口碼頭、倉(cāng)庫(kù)可能已在修建中，甚至有可能已經(jīng)建好。金能亨以平均超過(guò)每畝1000兩的價(jià)格購(gòu)買這14宗虹口土地，其中4塊地的每畝單價(jià)達(dá)到3000兩，在當(dāng)時(shí)已算是天價(jià)。建碼頭，地理位置十分講究，于是會(huì)出現(xiàn)天價(jià)土地。至于倉(cāng)庫(kù)和輔助設(shè)施，回旋的余地大一些，價(jià)格雖然比一般土地也會(huì)高出很多，但不會(huì)出現(xiàn)天價(jià)。另外，也有可能存在信息不對(duì)稱的因素對(duì)價(jià)格的影響。洋商開始買地的時(shí)候不說(shuō)明用途，所以價(jià)格比較低，如上表中的前三塊土地那樣。但一旦意圖明確，賣者就會(huì)把價(jià)格抬上去。

　　1851年，洋商恩地克向合眾國(guó)傳教會(huì)托事人文惠廉監(jiān)司買地1.913畝，該地塊東至虹口港，共1萬(wàn)兩，合每畝5227.39兩，申領(lǐng)美冊(cè)道契第93號(hào)。②1865年，位于虹口二十五保三圖美冊(cè)道契第219號(hào)的一塊地，1.55畝，價(jià)8000兩，合每畝5161.29兩。③虹口一些地段的土地每畝數(shù)以千兩計(jì)的還有不少。

　　虹口地區(qū)碼頭等交通要點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)與當(dāng)時(shí)南京路的地價(jià)相比，是毫不遜色的。1867年，美冊(cè)第227號(hào)契地，南至南京路，東至江西路，是同孚洋行從另外兩個(gè)洋商處購(gòu)得的(另外那兩個(gè)洋商先前沒有申領(lǐng)道契)，契內(nèi)價(jià)格應(yīng)該是真實(shí)的：該地塊6.372畝，共2萬(wàn)兩，合每畝3138.73兩。④

　　1872年，美冊(cè)第296號(hào)契地也是像上述情形一樣，在洋商間買賣并申領(lǐng)道契，該地塊2.841畝，共5500兩，合每畝1935.94兩。⑤

　　1865年，法租界外灘的土地，每畝至多不過(guò)2500兩。⑥

　　俄冊(cè)道契瓊記洋行同治初年買的地，有的價(jià)很高，但不一定都在外灘。俄冊(cè)第8號(hào)道契是1862年申領(lǐng)的，位置應(yīng)該在外灘，因?yàn)樗闹琳f(shuō)明中標(biāo)明了“東至黃浦路”。這塊地共15.392畝，每畝1266891文(合1119.16兩)。⑦因?yàn)槭峭馍讨g的交易，這個(gè)價(jià)格可以認(rèn)為是真實(shí)的。而俄冊(cè)第19號(hào)和20號(hào)道契的單價(jià)也有每畝1000兩，從第20號(hào)契的四至說(shuō)明來(lái)看，該地應(yīng)在蘇州河以北。⑧第19號(hào)和20號(hào)契是外商向中國(guó)原住戶買的地，契內(nèi)價(jià)可能只是中國(guó)原住戶得到的價(jià)格，在這類交易中常有中間商介入其中，如果中間商是先買后賣的話，那么實(shí)際的成交價(jià)會(huì)遠(yuǎn)高于契內(nèi)價(jià)，高出部分由中間商所得。由于這樣的情況，至少可以判斷：同治初年外灘有的地塊與蘇州河北岸有些地塊在價(jià)格上是相差不多的。

　　在道契制度實(shí)行的最早的一二十年中，除了碼頭、緊要地段外，一般地區(qū)差不是很重要，城市功能尚未明顯地顯現(xiàn)出來(lái)，所以道契文本上雖寫了四至，但不寫地段。

　　二、同一區(qū)域價(jià)差很大

　　洋商在土地的選擇上對(duì)貿(mào)易功能的追求，造成同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)的差別很大：適于做碼頭、倉(cāng)庫(kù)的土地，或者是交通干道邊得地利優(yōu)勢(shì)的土地，價(jià)格就特別高，而其他土地則價(jià)格很便宜。

　　如上文所述，1865年美冊(cè)第219號(hào)道契在外虹口地方的一塊地，每畝價(jià)格達(dá)到5161.29兩，而同樣是外虹口地方的一塊地，美冊(cè)第325號(hào)契地，1876年的價(jià)格每畝僅20元，⑨前者竟是后者的348.74倍。之所以這樣，是因?yàn)楹笳咚嘉恢貌徽假Q(mào)易之利。另一塊外虹口地方二十五保三圖的地，1864年美冊(cè)道契第205號(hào)，4.033畝共120元，每畝僅29.75元(約合22兩)。⑩

　　在道契制度實(shí)行的前20年中(1844-1863年)，英租界的范圍大致上就是后來(lái)的公共租界中心區(qū)。這塊地區(qū)除了碼頭和交通要道外，同質(zhì)性比較強(qiáng)，便于比較。我們列表來(lái)查驗(yàn)一下歷年的地價(jià)差異。

　　在已有年份中，最高地價(jià)與最低地價(jià)的差距并不是特別大，這也是好理解的，因?yàn)榇a頭和交通要道旁土地的確定是需要時(shí)間醞釀的。可以這么認(rèn)為：從幾十倍到一百多倍的價(jià)差可以代表當(dāng)時(shí)英租界地價(jià)的總的狀況。有人研究南京路的地價(jià)，認(rèn)為在早期，東段高而西段低的價(jià)差特點(diǎn)表現(xiàn)得尤為突出。如果依四川路、江西路、河南路、山西路、福建路、浙江路、貴州路、西藏路等八條縱向馬路把橫向的南京路分成八段，1869年第一段外灘到四川路平均每畝地價(jià)5260兩，第八段貴州路到西藏路平均每畝地價(jià)232兩，前者是后者的22倍之多。(11)

　　二　城市綜合功能開發(fā)中的地價(jià)表現(xiàn)

　　一、區(qū)域間差異擴(kuò)大

　　隨著城市人口的增加和人們有序生活需要的激增，城市的定位由主要傾向于對(duì)外貿(mào)易的單一功能，漸漸轉(zhuǎn)向?yàn)槿轿话l(fā)展的綜合功能：對(duì)外貿(mào)易的功能繼續(xù)存在，而人們生活所需要的各種服務(wù)功能、金融、住宅建設(shè)等配套服務(wù)性產(chǎn)業(yè)的功能漸漸開發(fā)出來(lái)。租界各個(gè)地區(qū)的功能定位也有所側(cè)重，如外灘一帶是中央商務(wù)區(qū)，虹口一帶是貿(mào)易區(qū)，靜安寺一帶是新的商業(yè)區(qū)，楊樹浦一帶是工廠區(qū)，住宅區(qū)也分為富人較為集中的區(qū)域和窮人較為集中的區(qū)域。這樣，地價(jià)就從先前的主要與貿(mào)易功能掛鉤，轉(zhuǎn)而主要與區(qū)域功能定位與功能開發(fā)程度掛鉤。

　　1880年以前，南京路的平均地價(jià)穩(wěn)定在每畝2000多兩的水平上。這個(gè)價(jià)格主要建立在外灘區(qū)域的對(duì)外貿(mào)易功能上。從19世紀(jì)80年代起，隨著人口增加和道路及公共設(shè)施建設(shè)，南京路成為公共租界中央商務(wù)區(qū)的標(biāo)志性路段，地價(jià)迅速攀升。特別引人注目的是1903年至1907年的四年中，地價(jià)上漲了2.56倍之多。1903年每畝平均1.35萬(wàn)元，1907年更猛增至每畝3.47萬(wàn)元。(12)這與離中心區(qū)較邊遠(yuǎn)地區(qū)的地價(jià)差距迅速拉大。例如楊樹浦地區(qū)1907年英美冊(cè)道契申領(lǐng)共4件，最高契內(nèi)價(jià)格是每畝629兩，最低每畝76.7兩;曹家渡地區(qū)1907年英美冊(cè)道契申領(lǐng)共11件，最高契內(nèi)價(jià)格是每畝691.67兩，最低每畝69.51兩。(13)

　　二、發(fā)展較為成熟的區(qū)域內(nèi)部?jī)r(jià)差縮小

　　南京路地價(jià)在1869年第一段與第八段相差22倍之多，但隨著道路交通建設(shè)的成效釋放以及商業(yè)和金融集聚效應(yīng)的擴(kuò)散，南京路的開發(fā)漸趨成熟，地價(jià)差距明顯縮小，1874年第一段與第八段相差10倍。以后進(jìn)一步縮小差距，到1933年兩者相差不到一倍。(14)

　　二十五保頭圖和二圖是南京路中心商務(wù)區(qū)的鄰近地段，其城市綜合功能也較早地得到開發(fā)。表現(xiàn)在地價(jià)上，就是地段內(nèi)的地價(jià)差距顯著縮小，從表3和圖1可以反映出來(lái)。

　　資料來(lái)源：根據(jù)30卷《道契》相關(guān)資料編制。說(shuō)明：1.本表數(shù)字系地塊面積滿1畝以上的地價(jià)。若地塊面積太小，其價(jià)格未必能反映真實(shí)情況。2.隨著時(shí)間的推移，該地段內(nèi)的新申領(lǐng)道契地塊數(shù)越來(lái)越少，每塊地也越來(lái)越小，在選擇度很小的情況下，出現(xiàn)了與說(shuō)明1稍有誤差的案例：1907年最低地價(jià)的那塊地面積為0.985畝，1908年最高地價(jià)的那塊地面積為0.917畝。

　　圖1　二十五保頭圖、二圖最高最低契內(nèi)價(jià)之比

　　至于楊樹浦、曹家渡這樣的地區(qū)，至少到清末，區(qū)域內(nèi)的地價(jià)差距仍然很大。這類區(qū)域由于開發(fā)較晚，在地理位置上距離市中心(中央商務(wù)區(qū))較遠(yuǎn)，其區(qū)位功能尚未定位，或只偏重于某一方面，導(dǎo)致即使在較小的區(qū)域范圍之內(nèi)，地價(jià)仍有較大的差異。一旦這些地區(qū)的城市綜合功能得到較深度的開發(fā)，區(qū)域內(nèi)部的地價(jià)差異就會(huì)縮小。

　　三　工部局修路所涉及的一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)地常由他人出面以防哄抬地價(jià)

　　工部局為修路(包括新建和擴(kuò)建)，作為土地的需求方，既在土地的一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)地(向中國(guó)原住居民購(gòu)地并申領(lǐng)道契)，也在土地的二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)地(購(gòu)買已領(lǐng)道契的土地)。表4是根據(jù)道契資料編制的工部局在一級(jí)市場(chǎng)上“永租”土地的情況。

　　從表4可知，1866年為筑靜安寺路由工部局出面，收購(gòu)大片土地的情況幾乎是絕無(wú)僅有的個(gè)案，1911年英冊(cè)7329號(hào)道契8.353畝地也是用來(lái)建學(xué)堂的。絕大多數(shù)的道契面積都比較小，其中一畝以內(nèi)的又占了大多數(shù)。

　　這種情況反映了工部局在土地一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買土地的幾個(gè)特點(diǎn)：第一，在租界的中心區(qū)域，先前已有的路多為私人修建，租界在原有基礎(chǔ)上逐漸擴(kuò)建，一級(jí)市場(chǎng)往往所剩有限，只有一些邊角余地，所以是偏重于二級(jí)市場(chǎng)的購(gòu)地;第二，在越界筑路的時(shí)候，一些洋商，甚至包括部分華商，為了爭(zhēng)取交通條件的改善，常常愿意把筑路土地?zé)o償捐給工部局;(15)第三，工部局是租界內(nèi)的權(quán)威組織，工部局如果自己出面購(gòu)買大片土地，肯定會(huì)引起賣方哄抬地價(jià)，所以，如果需要較大量購(gòu)地，工部局常自己不出面，而由別人代購(gòu)。1877年，為麥根路延長(zhǎng)至極司非而路，工部局通過(guò)地保向鄉(xiāng)民買地，所需土地四五十畝，每畝買價(jià)不到60兩。(16)1895年10月，工部局獲知信息，外國(guó)領(lǐng)事們將向中國(guó)當(dāng)局交涉租界擴(kuò)展計(jì)劃，如果此事得到實(shí)現(xiàn)，則界內(nèi)地價(jià)必將大幅度上漲。有人建議乘當(dāng)時(shí)或許可以按每畝100兩的地價(jià)買進(jìn)的時(shí)機(jī)，立即收購(gòu)筑造新路所需的地皮。工部局同意這項(xiàng)建議，指定專人負(fù)責(zé)購(gòu)進(jìn)從徐家匯到極司非而路修筑一條道路的地皮。同時(shí)，計(jì)劃購(gòu)置土地，修建一條從公墓到徐家匯路之間與它西邊的路平行的馬路，以便使從靜安寺來(lái)的馬車得以分流。(17)但這幾次收購(gòu)在《道契》資料的第一次申領(lǐng)記錄中并未得到體現(xiàn)，可以肯定是由別人出面代購(gòu)了土地。正如1907年6月19日工部局董事會(huì)會(huì)議記錄了步槍靶場(chǎng)擴(kuò)建的一則決定所稱：“根據(jù)工務(wù)委員會(huì)的指示，將要求阿爾格先生(如果他能辦到的話)以每畝1000兩或低于1000兩的價(jià)格購(gòu)置這塊地皮的任何部分。要求他將買進(jìn)的這類地皮用他自己的名義登記，并盡一切努力不讓別人曉得工部局是土地的購(gòu)置者。”(18)

　　四　工部局在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)地修路代價(jià)越來(lái)越高

　　在租界中心區(qū)域改善交通，或拓寬路面，或拉直道路，或打通“瓶頸”，工部局起了關(guān)鍵作用。他們?cè)诙?jí)土地市場(chǎng)上完全按市場(chǎng)方式購(gòu)進(jìn)土地，實(shí)施道路改善計(jì)劃。隨著地價(jià)的上漲，工部局在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)地修路的代價(jià)也越來(lái)越高，有時(shí)只好放棄最優(yōu)方案，而采取次優(yōu)或替代方案。根據(jù)手頭能夠見到的資料，按時(shí)間順序進(jìn)行梳理：

　　1875年3月3日，工部局董事會(huì)會(huì)議決定向西樂(lè)戲院的受托管理人出價(jià)500兩，以取得他們那幢房屋南邊的那部分地皮，以便在圓明園路和諾門路之間修建一條馬路。(19)

　　1875年6月21日，工部局董事會(huì)會(huì)議決定向旗昌洋行支付賠償金(以每畝600兩計(jì))和出讓費(fèi)(以每畝4875兩計(jì))合計(jì)951兩，以及拆墻費(fèi)150兩，共計(jì)1101兩，以取得0.172畝土地產(chǎn)權(quán)，用于拓寬福州路南側(cè)。(20)同年7月，為拓寬福州路，征地0.336畝，支付征地費(fèi)、賠償費(fèi)和移墻費(fèi)等共計(jì)1019兩。(21)

　　1877年4月，工部局為九江路拓寬事宜向?qū)氻樠笮姓鞯兀瑢氻橀_價(jià)1500兩，工部局拒絕了這一價(jià)格。(22)1877年為修筑連接廣西路到浙江路的廈門路，工部局以每畝300兩的價(jià)格向雷四德(Lester)征購(gòu)第768號(hào)第776分地。(23)同年為南京路拓寬征地，工部局與業(yè)主往返商榷。(24)同年9月，為使南潯路西北方與百老匯路交匯的轉(zhuǎn)角處變圓一些，工部局向第364號(hào)冊(cè)地業(yè)主征地，業(yè)主開價(jià)200兩，未被接受。(25)

　　1880年1月5日工部局董事會(huì)會(huì)議記載：會(huì)議收到戈里先生的來(lái)函稱，裕昌洋行已授權(quán)他接受工部局為把北京路與四川路拐角筑成弧形狀所需的他們那塊地皮而提出的200兩買價(jià)。(26)1880年11月，工部局董事會(huì)收到祥泰洋行的來(lái)函，來(lái)函提出，如果工部局能按每畝6000兩的價(jià)格付給他們的話，他們?cè)敢獬鲎尵沤放c南京路間的另一塊祥泰地產(chǎn)，以幫助工部局實(shí)施拓寬江西路工程。但董事會(huì)不贊成每畝支付5000兩以上，因?yàn)槠渌牡仄ざ际前疵慨€5000兩的價(jià)格出讓的。副總董答應(yīng)去見而渾，可能的話同他商定按以往相同的條件出讓，以便使擬議中的江西路拓寬工程可以馬上著手進(jìn)行。(27)

　　1881年3月，為拓寬四川路向立德洋行征地，立德洋行開出1000兩的價(jià)格，工部局董事會(huì)還價(jià)850兩。(28)1881年10月3日的工部局董事會(huì)議，討論了再次拓寬福州路所需的征地問(wèn)題，業(yè)主格羅姆來(lái)信表示，為了配合工部局拓寬浙江路和廣西路之間的一段福州路，愿意以400兩的價(jià)格出讓第967號(hào)契地。會(huì)議決定接受格羅姆的開價(jià)。(29)第二年，同樣為了拓寬福州路，由格羅姆牽線，工部局與另一業(yè)主本杰明達(dá)成征地協(xié)議，即以800兩的代價(jià)購(gòu)買該業(yè)主0.102畝地皮。(30)該地塊的價(jià)格接近每畝8000兩。

　　1883年2月，為拓寬從四川路到江西路之間的南京路，工部局董事會(huì)決定同意沙遜的建議，以每畝9000兩的價(jià)格從沙遜處購(gòu)地。(31)公平洋行的漢璧禮準(zhǔn)備把為加寬南京路所需要的第235號(hào)冊(cè)地的一塊狹長(zhǎng)土地出讓作為公共使用，其條件如下：

　　重建235號(hào)冊(cè)地上的房屋估計(jì)費(fèi)用　　　　　　　10000兩

　　租金損失　　　　　　　　　　　　　　　　　 1000兩

　　出讓土地0.756畝，以每畝6 500兩的價(jià)格計(jì)　　4914兩

　　合計(jì)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15914兩

　　工部局不打算支付重建235號(hào)冊(cè)地上房屋的款項(xiàng)，只同意支付地價(jià)。(32)

　　1883年12月，元芳公司給工部局董事會(huì)寫信，稱為了拓寬北京路，索恩愿意將第1229號(hào)冊(cè)地上的一塊面積為0.147畝的地皮以370兩的價(jià)格賣給工部局，另外對(duì)該冊(cè)地“租戶”的任何補(bǔ)償金均應(yīng)由工部局支付。工部局接受這個(gè)建議，條件是補(bǔ)償金不能太高。(33)

　　1884年8月，毛禮遜致函工部局董事會(huì)，他代表怡和洋行向董事會(huì)提出出讓第1號(hào)冊(cè)地的一小塊土地，用以拓寬北京路。開價(jià)5000兩，約合每畝1.3萬(wàn)至1.4萬(wàn)兩之間。董事會(huì)未作決定。(34)

　　1887年，為把武昌路從乍浦路延伸到北四川路，工部局向第623號(hào)冊(cè)地的日本人業(yè)主征地詢價(jià)，日本人開價(jià)每畝1100兩出售0.476畝地皮。工部局認(rèn)為，如果所涉及另兩位業(yè)主(朱玉奇和瑪禮遜洋行)也以同樣價(jià)格要求的話，單購(gòu)買地皮的費(fèi)用就達(dá)到3220兩，這個(gè)價(jià)錢太高，于是武昌路的延伸工程就擱置了下來(lái)。

　　1888年漢璧禮路延伸，工部局必須購(gòu)買屬于27位業(yè)主的16塊冊(cè)地上的2.2畝土地，其中1.1畝可按每畝1500兩的價(jià)格買到，而另外的1.1畝土地，業(yè)主卻要求按每畝4600兩的價(jià)格出售，因此全部費(fèi)用，包括房屋拆遷費(fèi)以及15%的傭金在內(nèi)，共計(jì)是8567.50兩。漢璧禮路的延伸還要經(jīng)過(guò)徐潤(rùn)的土地，徐潤(rùn)自愿提出無(wú)償出讓他的2.5畝土地，但他的土地被老順記商行等戶的冊(cè)地所橫斷，而老順記等戶對(duì)他們那塊面積為1.215畝的土地要價(jià)1628.55兩。因而這項(xiàng)延伸工程的土地費(fèi)用總計(jì)高達(dá)10196.05兩。測(cè)量員建議，避開高要價(jià)業(yè)主的土地，另選一條只在徐潤(rùn)的土地上通過(guò)的線路。徐潤(rùn)愿意無(wú)償出讓所需的全部土地，其面積約為3.682畝。(36)

　　1890年南京路筑人行道購(gòu)地，每畝約1萬(wàn)兩。(37)從1890年到1891年，為拓寬九江路，工部局多次與公平洋行的漢璧禮商討購(gòu)地事宜。(38)

　　1895年河南路拓寬購(gòu)地，估價(jià)每畝5000兩，第188號(hào)冊(cè)地的業(yè)主開價(jià)每畝8000兩，出售面積0.263畝。考慮到河南路是租界最重要的道路之一，工部局接受了業(yè)主的開價(jià)。(39)

　　1902年，為延長(zhǎng)愛文義路，工部局花了4608兩銀子，以業(yè)廣公司為中介，購(gòu)買泰俊杰的2.208畝地產(chǎn)。(40)同年為修筑從楊樹浦到黃浦江的華盛路，工部局支付8770兩購(gòu)地。(41)

　　1902年7月3日工部局董事會(huì)討論了河南路的拓寬事宜，關(guān)于第284號(hào)冊(cè)地，業(yè)主拒絕接受工部局為拓寬?cǎi)R路而出價(jià)每畝3萬(wàn)兩的條件，而堅(jiān)持原來(lái)所提出的每畝10萬(wàn)兩的要求。董事會(huì)經(jīng)慎重討論，決定放棄放寬計(jì)劃，因?yàn)闃I(yè)主不肯松動(dòng)的要價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了根據(jù)土地委員會(huì)標(biāo)準(zhǔn)而計(jì)算的購(gòu)地費(fèi)用約每畝6.5萬(wàn)兩的水平。與此同時(shí)，決定拓寬鄰近的馬路作為替代，因?yàn)橥貙掄徑R路的代價(jià)是每畝3萬(wàn)兩。(42)

　　1903年工部局地產(chǎn)委員會(huì)為拓寬熙華德路，賠償瑪禮遜洋行白銀4700兩(原要求5781兩)，并為大沽路修造事，賠償一名華人業(yè)主每畝3300兩，該華人業(yè)主堅(jiān)決不接受任何關(guān)于必須無(wú)償出讓土地的建議。(43)

　　1904年2月24日的工部局董事會(huì)議，討論了《土地章程》第6款的修訂問(wèn)題，董事會(huì)認(rèn)為，在《土地章程》中，不僅要明確規(guī)定外國(guó)租地人向中國(guó)地主購(gòu)買土地時(shí)須附加筑路義務(wù)，而且所有的華人土地業(yè)主亦均有義務(wù)承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用。(44)這樣，道路建設(shè)就不是工部局的獨(dú)肩義務(wù)，所有的土地業(yè)主均有義務(wù)分擔(dān)。

　　1906年工部局與祥茂洋行達(dá)成協(xié)議，以白銀7萬(wàn)兩購(gòu)買第168號(hào)冊(cè)地。(45)

　　1911年4月23日，關(guān)于高易律師事務(wù)所就第277號(hào)冊(cè)地的部分土地用于拓寬道路所提出的請(qǐng)求，工部局董事會(huì)決定遵循往年的慣例，對(duì)產(chǎn)業(yè)價(jià)值的補(bǔ)償以即將進(jìn)行的土地估價(jià)為基礎(chǔ)，而不是按現(xiàn)有的估價(jià)計(jì)算。如土地業(yè)主不接受此項(xiàng)建議，則有必要對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重新估價(jià)。(46)

　　隨著租界中心區(qū)域的發(fā)展和租界邊界的不斷擴(kuò)張，工部局在修路方面的責(zé)任越來(lái)越重，在中心區(qū)購(gòu)地的代價(jià)也越來(lái)越大，但工部局所遵循的基本原則似乎一直沒有改變。這些原則大致可以歸納為以下五點(diǎn)：

　　第一點(diǎn)，完全尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，把購(gòu)地筑路作為市場(chǎng)行為，把自己作為買賣的一方;第二點(diǎn)，尊重對(duì)方，不使用強(qiáng)權(quán);第三點(diǎn)，通過(guò)修訂《土地章程》，明確土地業(yè)主須分擔(dān)筑路義務(wù)，并鼓勵(lì)在筑路中受益的業(yè)主作出若干貢獻(xiàn);第四點(diǎn)，常由他人出面代為在土地一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)地，而不是由工部局自己出面，以避免地價(jià)上漲幅度過(guò)大;第五點(diǎn)，如果業(yè)主不愿意出售，或工部局認(rèn)為代價(jià)太高，便會(huì)將工程繞道(造成上海的老馬路常彎彎曲曲)、尋找代價(jià)較低的替代道路或暫時(shí)擱置。這些原則體現(xiàn)出對(duì)私有產(chǎn)權(quán)的尊重，弱點(diǎn)是購(gòu)地筑路的代價(jià)比較高，而且規(guī)劃的整體性和預(yù)見性較差，常常會(huì)因業(yè)主的態(tài)度而發(fā)生變化。

　　五　工部局為提供其他公共設(shè)施的購(gòu)地

　　工部局在成立之初的主要職責(zé)就是修路架橋，讓居民有最基本的城市生活條件，讓上海這個(gè)對(duì)外通商口岸可以初步履行對(duì)外貿(mào)易的功能。但是隨著人口的增加和租界城市化的發(fā)展，單一的外貿(mào)功能漸漸上升到綜合的城市功能，工部局不僅要在土地市場(chǎng)上購(gòu)地，用以修路架橋，而且要在土地市場(chǎng)上購(gòu)地，用以其他城市公共品的建設(shè)，以滿足城市化的功能需求。從《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》、《北華捷報(bào)》等資料中歸納出以下一些為了公共設(shè)施的購(gòu)買土地案例：

　　(1)為建發(fā)電廠購(gòu)地。1908年，工部局電氣處以白銀7.5萬(wàn)兩在楊樹浦江邊購(gòu)地39畝，用以建設(shè)新發(fā)電廠，以取代早先的小廠。(47)

　　(2)為建醫(yī)院購(gòu)地。1875年工部局為建醫(yī)院購(gòu)地，其地價(jià)曾引起爭(zhēng)議。(48)1896年11月10日，工部局董事會(huì)開會(huì)，決定以每畝2500兩，總價(jià)5.5萬(wàn)兩，從中國(guó)業(yè)主那兒購(gòu)買位于虹口浜靠近牛棚的大約22畝土地，用以建造隔離醫(yī)院。(49)

　　(3)為建巡捕房和監(jiān)獄購(gòu)地。1875年為建虹口巡捕房，接受了第364號(hào)契地業(yè)主的8500兩開價(jià)。(50)1877年，虹口巡捕房又在漢璧禮路上選址，以5000兩價(jià)格購(gòu)地7.5畝。(51)1899年，靜安寺巡捕房采用租地的方式建造，該地塊約8畝，每年年租70兩，租期50年以上。(52)1899年為建監(jiān)獄，工部局決定購(gòu)買匯山巡捕房近旁屬于洋人里瓦的22畝土地，每畝1500兩。(53)

　　(4)為建菜場(chǎng)購(gòu)地。1891年，工部局?jǐn)M向漢璧禮購(gòu)買虹口地皮約6畝，每畝2000兩，用以建設(shè)虹口菜場(chǎng)。而在這以前，早已建有南京路菜場(chǎng)和大潼路菜場(chǎng)。(54)

　　(5)為建體育場(chǎng)購(gòu)地。1901年工部局為建造一個(gè)體育場(chǎng)，先后共購(gòu)進(jìn)土地約255畝，總價(jià)達(dá)到9萬(wàn)兩，其中4萬(wàn)兩由體育基金托管會(huì)的貸款解決。(55)

　　(6)為辦國(guó)際展覽會(huì)購(gòu)地。1907年為籌辦國(guó)際展覽會(huì)，計(jì)劃在毗連憶定盤路的地段購(gòu)地400畝作為會(huì)址，借助哈同以每畝最高1000兩的價(jià)格購(gòu)得。(56)

　　(7)為造公墓、焚尸爐和垃圾焚化爐購(gòu)地。1895年12月10日，工部局董事會(huì)決定在靜安寺附近以每畝500兩的價(jià)格購(gòu)地64畝，用于建造焚尸爐和垃圾焚化爐。并在先前已建成的公墓附近以每畝1200兩地價(jià)購(gòu)地4.8畝以擴(kuò)大公墓。(57)1910年，本來(lái)作為八仙橋公墓擴(kuò)大之用的一部分新購(gòu)?fù)恋赜米鲗ＴO(shè)回教公墓。(58)

　　工部局購(gòu)地用途的多元化反映了城市綜合功能漸漸得到重視和開發(fā)。

　　注釋：

　　①史梅定主編《上海租界志》，上海社會(huì)科學(xué)院出版社2001年版，第458頁(yè)。

　　②蔡育天主編《上海道契》第26卷，上海古籍出版社2005年版，第51頁(yè)。

　　③蔡育天主編《上海道契》第26卷，第148頁(yè)。

　　④蔡育天主編《上海道契》第26卷，第155頁(yè)。

　　⑤蔡育天主編《上海道契》第26卷，第216頁(yè)。

　　⑥[法]梅朋、傅立德著《上海法租界史》，倪靜蘭譯，上海社會(huì)科學(xué)院出版社2007年版，第287頁(yè)。

　　⑦蔡育天主編《上海道契》第30卷，第128頁(yè)。

　　⑧蔡育天主編《上海道契》第30卷，第136-137頁(yè)。

　　⑨蔡育天主編《上海道契》第26卷，第243頁(yè)。

　　⑩蔡育天主編《上海道契》第26卷，第137頁(yè)。

　　(11)(14)沈辰憲：《南京路房地產(chǎn)的歷史》，見《舊上海的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)》，上海人民出版社1990年版，第25頁(yè)。

　　(12)張輝：《上海市地價(jià)研究》，中正書局1935年版，第37-38頁(yè)。

　　(13)根據(jù)英冊(cè)、美冊(cè)道契資料計(jì)算。

　　(15)參見1887年4月7日和1888年7月31日工部局董事會(huì)會(huì)議錄，載《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第9冊(cè)，上海古籍出版社2001年版，第574、669頁(yè)。

　　(16)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第7冊(cè)，第617頁(yè)。

　　(17)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第12冊(cè)，第501頁(yè)。

　　(18)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第16冊(cè)，第702頁(yè)。

　　(19)(20)(21)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第6冊(cè)，第607、683、687頁(yè)。

　　(22)North China Herald, April 12, 1877, p.370.

　　(23)North China Herald，May 12, 1877, p.471.

　　(24)North China Herald, June 2, 1877, p.549.

　　(25)North China Herald, Sept.8, 1877, p. 226.

　　(26)(27)(28)(29)(30)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第7冊(cè)，第696、722、735、756、776頁(yè)。

　　(31)(32)(33)(34)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第8冊(cè)，第515、516、548、584頁(yè)。

　　(35)(36)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第9冊(cè)，第578、700頁(yè)。

　　(37)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第10冊(cè)，第699頁(yè)。

　　(38)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第10冊(cè)，第708、732頁(yè)。

　　(39)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第12冊(cè)，第499頁(yè)。

　　(40)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第15冊(cè)，第547頁(yè)。

　　(41)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第15冊(cè)，第551頁(yè)。

　　(42)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第15冊(cè)，第553-554頁(yè)。

　　(43)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第15冊(cè)，第618頁(yè)。

　　(44)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第15冊(cè)，第645頁(yè)。

　　(45)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第16冊(cè)，第621頁(yè)。

　　(46)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第18冊(cè)，第541頁(yè)。

　　(47)汪敬虞：《中國(guó)近代工業(yè)史資料，1895-1914》第二輯(上冊(cè))，中華書局1962年版，第259頁(yè);《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第17冊(cè)，第553頁(yè)。

　　(48)North China Herald, Sept.11, 1875, pp.257-258.

　　(49)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第12冊(cè)，第569頁(yè)。

　　(50)North China Herald, Nov.18, 1875, p.502.

　　(51)North China Herald, Oct. 4, 1877, p.286.

　　(52)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第14冊(cè)，第497頁(yè)。

　　(53)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第14冊(cè)，第511頁(yè)。

　　(54)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第10冊(cè)，第734-735頁(yè)。

　　(55)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第14冊(cè)，第601頁(yè)。

　　(56)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第16冊(cè)，第720-721頁(yè)。

　　(57)《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第12冊(cè)，第510頁(yè)。