案情簡介：

　　為貫徹中央房地產市場調控政策，抑制房價的快速上漲，不少地方出臺了限購政策，某市也隨之頒布了限制本市居民購買第二套住房以及外來人員在本市購買住房的限購政策。限購政策頒布后，某拍賣公司受某法院委托將某樓盤 130 多套房子進行拍賣，因拍賣時不需要核驗購房資格，引起了眾多購房者的關注。拍賣結束后，競得人拿著購房合同、成交確認書等材料要求辦理過戶登記時，不動產登記機構的工作人員認為，競拍者不具備限購政策規定的購房資格，不予以辦理過戶。此后，拍賣的競得人因無法辦理過戶手續，要求法院辦理退款手續。法院為履行民事案件強制執行程序，向不動產登記機構下達了裁定書和協助執行通知書要求限期辦理拍賣房屋的過戶手續，依法采取強制執行措施。

　　本案焦點：

　　法院拍賣房屋(以下簡稱“法拍房”)是否也受到限購房政策的影響，不動產登記機構應如何處理“法拍房”與限購房之間的矛盾?

　　觀點分歧：

　　法院拍賣房屋是否也受到限購政策的影響呢?無論是中央房地產市場調控政策《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》簡稱“新國八條”，還是各地自定的實施細則中，大多都沒有明確提到這一點，實際操作中如何處理各地說法不一。有的地方認為法院拍賣的房屋同樣受限購政策限制，而有的地方則表示法院拍賣的房屋不限購。對于法院拍賣與限購政策的糾葛，各方觀點和說法主要有以下幾種。

　　1. 有觀點認為法院拍賣房的“特權”將導致限購政策失效。現實中，部分中介借法院拍賣在限購政策下享有“特權”作為吸引客戶的銷售策略，從而引導部分投資人把參與法院拍賣的房產作為規避限購手段。如果投機者大面積通過法院拍賣房屋的方式規避限購，有可能導致區域的限購政策失效。從市場交易的角度看，司法拍賣的房屋也應該受限購政策調整的約束，不應享有超越普通市場交易房屋規則的“特權”。

　　2. 有觀點認為法院拍賣具有強制性不自由交易，不應受限購約束。法院拍賣房產是基于公權力行使的強制執行行為，自然人購房屬自由交易行為，法院拍賣房產明顯不同自主買賣性質，不屬于自主買賣，自然不屬于限購令約束范疇。

　　3. 有人認為要求“法拍房”適用限購政策，干預了司法執行。法院在強制執行中委托拍賣的行為本身也是司法權的體現，不動產登記僅為協助執行行為，并不對物權變動產生影響，住建部門要求法院拍賣房產受限購政策約束，要求對不符合限購政策的購房者不予辦理不動產轉移登記，屬于用行政手段干預了司法執行。

　　4. 有人認為不限購法院拍賣房產將導致“多房合法”，造成區域制度性不公正。限購是政府宏觀調控，是參與市場交易應該遵守的規則。對限購理解為限制的是參與購買人，并沒限制法院對房產的處置，即便限制了投機者依然會有符合購買條件的購房者參與購買法院拍賣房產。法院拍賣房產若不受限購政策約束，將會有投機者通過司法拍賣繞開限購政策，催生“多房合法”，形成對其他售房者以及購房者的不公。因此，不動產登記機構審核發現購房者不具備限購令規定的購房資格時，可以不予辦理過戶，向法院出具審查建議函，建議法院撤銷執行裁定。

　　法律分析：

　　從處理法院拍賣與限購政策沖突的實踐來看，因發展程度、執行力度等因素的差異，各地出現了不同的處理方式，有的城市通過法院、住建等部門的協調，相互之間達成一致意見。如北京、廣州、深圳等城市的法院在拍賣公告就明確要求競拍方應符合限購政策，競拍法院拍賣房產受限購政策約束。但有的城市則是調整了當地限購政策，明確法院拍賣處置的房產不受限購政策規定的限制，如西安、杭州、合肥等城市在法院出具相應執行文書后不再核定購房人資格。不動產登記機構在面對這樣的問題時，應當如何妥善處理行政機關的政策與司法解釋發生沖突而履行自身的職責，需要從以下幾個方面進行分析。

　　一、法律位階的高低，決定了限購令限不了“法拍房”

　　法院拍賣房產的法律依據是《中華人民共和國物權法》的第二十八條“……因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力……”，《中華人民共和國民事訴訟法》的第二百四十二條“…… 被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權向有關單位查詢被執行人的存款、債券、股票、基金份額等財產情況。人民法院有權根據不同情形扣押、凍結、劃撥、變價被執行人的財產。人民法院決定扣押、凍結、劃撥、變價財產，應當作出裁定，并發出協助執行通知書，有關單位必須辦理……”以及《最高人民法院關于適用 < 中華人民共和國民事訴訟法 > 的解釋》的第四百九十三條 “…… 拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移……”的相關規定。限購令依據的是《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發 〔2011〕1 號)以及各地市制定的實施細則，如上海市《關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》，鄭州市《進一步加強房地產市場調控工作的通知》等。

　　通過對比可見，限購政策僅是地方政府落實中央政策的文件，是政府及相關職能部門以通知、意見等形式發布的行政管理規范性文件，不屬于行政法規、地方規章。法院拍賣房產依據的是《中華人民共和國民事訴訟法》。按照我國的立法體制，法律位階從高到低共分六級：根本法、基本法、普通法、行政法規、地方性法規和行政規章。由此可見法院拍賣房產依據的法律位階更高。無論是最高人民法院對民訴法的司法解釋，還是更高位階的物權法的規定，都對法院拍賣這種特殊的物權變動形式進行了明確規定。據此，筆者認為法院拍賣房產不應該受限購政策的調整，競拍人不因限購政策而喪失購房資格。

　　二、要求“法拍房”適用限購令，應避免行政干預司法

　　從現行法律規定來看，法院拍賣房產不受限購政策調整基本沒有爭議。但實踐中，某市仍出現了為執行限購政策，住建部門明確要求司法拍賣取得不動產按住房限購政策執行，購房者需具有購房資格，并要求法院在拍賣公告中明確提示購房人的情況。之后該省高級人民法院對法院拍賣涉及住房限購政策有關問題進行明確表態，強調“法拍房”不受限購政策調整，不動產登記機構必須予以配合，拒不配合的法院可采取強制執行措施。同時，對部分基層法院在司法拍賣公告中進行拍房也適用住房限購政策的特別提示的做法提出了批評。

　　在該市住建部門看來，法院拍賣房屋是實現當事人的債權，限購則是實現公共利益。限購并未阻止實現當事人債權，只是限制了部分交易主體的資格。法院沒有對限購政策判決違法，行政機關限制交易主體資格應是合法的。因此，對違反限購政策的不予以登記，也應是合法的。當雙方出現矛盾時，如何理清行政和司法的界限，避免出現行政干預司法的情況出現呢?筆者認為，對政府部門來說，依法行政是基本的要求，在實踐中無論是住建部門，還是登記機構都應避免在履行職責的過程中，出現行政權力干涉司法公正的情況，即便是宏觀調控也不能超出范圍，不能越權到司法執行領域。

　　三、共同限購“法拍房”模式，不能簡單復制

　　北京、廣州等城市在地方政府與法院協商后，采用法院拍賣前由住建部門前置審查購房人資格的模式來解決“法拍房”與限購政策之間的矛盾。具有其特定的合理性，也似乎找到了妥善處理沖突的方法。但這樣模式不能簡單在各地進行復制。對“法拍房”進行限購要取得當地法院的支持。

　　目前，除北京、廣州等城市之外，能實現房產登記、稅務征收、戶籍登記等涉及限購資格的相關信息，通過網絡共享使政府部門之間可互聯互查的城市并不多，在此狀態下照搬北京、廣州等城市的處理模式，有可能導致矛盾激化。在我國改革開放的變革進程中，此類行政機關的政策與司法解釋發生沖突的情況并不是個別現象，應避免采用審查建議函、政令通知等生硬的方式去解決問題。各地需要結合地區的發展程度，通過行政機關和司法機關之間的充分溝通，互相協調來履行本職。若無條件實施限購“法拍房” 的，還是應遵循法律位階優先的原則。

　　四、面對法院執行裁定，登記機構無須實質審查

　　在實行不動產統一登記后，不動產登記機構已從住建部門中剝離，并不承擔房地產市場管理職能，但仍是政府機構，仍然需要面對司法拍賣與限購政策之間的矛盾。實踐中，當法院已對具體案件下達執行裁定時，已經由不得不動產登記機構慢慢去分析司法拍賣與限購政策依據法律位階的高低，然后再去總結其他城市解決政策與司法解釋發生沖突的方式了。換而言之，不動產登記機構即便認為執行裁定有錯誤，也只有向法院提出建議的權利，并沒有進行實質審查以及拒絕執行的權利。對不動產登記機構拒不協助辦理不動產轉移登記手續的，法院可以依法采取強制執行措施。

　　本案中，在法院送達執行裁定及協助執行通知書，要求協助過戶房產后，不動產登記機構并無其他選擇，只能依法協助執行。

　　從以上分析可知，各地對法律適用不統一，引發了司法拍賣是否服從限購政策的討論。從法治角度來說，司法權獨立行使，行政權不得干涉，且司法拍賣的上位法是高于限購政策。法院在拍賣時考慮的是盡快實現債權，保障司法權威和當事人的合法權益，在此過程中因為少數投機者的存在，就將法院拍賣房產適用限購政策，確實會存在產生行政權力干涉司法公正的可能。法院作出的拍賣成交裁定書本身就具有物權變動效力，無須經由不動產登記機關登記。即便是穩定市場而推出的調控政策的限制也不能否定這種物權變動效力。由此看來，不動產登記機構作為協助單位，依據法院執行裁定及協助執行通知書，協助辦理不動產轉移登記的做法是唯一選擇，而區別于其他轉移類型是應在證書記事中明確注記辦理依據以及原由即可。

　　《如何處理“法拍房”與限購房之間的矛盾》來源：《南方國土資源》2018年11期，作者：黃曦。