本篇文章是由《時(shí)代建筑》發(fā)表的一篇建筑論文，(雙月刊)創(chuàng)刊于1984年，由同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院主辦，國(guó)內(nèi)外公開(kāi)發(fā)行，中英文雙語(yǔ)、彩色精印、超寬尺寸、全新版面，至2009年底出版110期，發(fā)行約200萬(wàn)冊(cè)。時(shí)代建筑以繁榮建筑創(chuàng)作、增進(jìn)國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)交流為辦刊宗旨。

　　摘要：隨著我國(guó)社會(huì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，對(duì)土地資源的需求會(huì)越來(lái)越迫切，環(huán)境的壓力也會(huì)隨之增長(zhǎng)。能否對(duì)土地資源合理開(kāi)發(fā)利用是有效的協(xié)調(diào)人口、資源、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境關(guān)系，緩解矛盾的關(guān)鍵所在，同時(shí)對(duì)我國(guó)的城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。因此，各個(gè)城市發(fā)展的過(guò)程中，要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，利用科學(xué)手段對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行管理，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作秩序，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的有效管理，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：土地優(yōu)化;城市土地;演進(jìn)與展望

　　1.我國(guó)城市土地利用現(xiàn)狀與問(wèn)題

　　1.1我國(guó)城市土地利用現(xiàn)狀

　　我國(guó)的城市土地利用現(xiàn)狀令人擔(dān)憂?，F(xiàn)階段我國(guó)土地利用處于一個(gè)不斷變化、調(diào)整的時(shí)期，這與當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展和制度不斷深化變革是緊密相關(guān)的。從城市內(nèi)部更新來(lái)看，為改善居民居住條件而進(jìn)行的大片住宅區(qū)的改造工作，為改善城區(qū)內(nèi)環(huán)境質(zhì)量而進(jìn)行的污染企業(yè)外遷，騰出足夠的片區(qū)土地滿足居住方便;從城市規(guī)模不斷向外擴(kuò)展看，城郊結(jié)合部的蔓延，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)的大建設(shè)發(fā)展，使得城市發(fā)展空間急劇向農(nóng)村要地、圈地。在這個(gè)過(guò)程中，城市土地利用方式也發(fā)生了根本性的變化：從土地利用制度上看，由土地的無(wú)償、無(wú)流動(dòng)性、無(wú)期限的行政劃撥制度向有償、有流轉(zhuǎn)、有使用期限的使用制度轉(zhuǎn)變;從土地資源配置方式看，由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)配置向市場(chǎng)配置轉(zhuǎn)變;從土地市場(chǎng)建設(shè)看，由協(xié)議供地出讓為主導(dǎo)更改為以公開(kāi)出讓使用權(quán)方式轉(zhuǎn)變。

　　1..2當(dāng)前我國(guó)城市在土地利用中存在的問(wèn)題

　　1.2.1土地利用模式存在問(wèn)題

　　國(guó)內(nèi)很多城市仍然實(shí)施“攤大餅”式的發(fā)展模式，大量占用郊區(qū)和農(nóng)村土地，土地浪費(fèi)嚴(yán)重。平面擴(kuò)張是城市化必不可少的發(fā)展需要，但是如不考慮城市內(nèi)部存量土地的盤(pán)活利用，最終會(huì)本末倒置，影響該地區(qū)的發(fā)展。因?yàn)槠矫娑喾值臄U(kuò)張會(huì)直接或間接地導(dǎo)致兩個(gè)明顯的不良后果：一是占用了農(nóng)用土地，使得人地矛盾更加突出，從土地和農(nóng)民的關(guān)系出發(fā)實(shí)際是人與人的關(guān)系矛盾的激化，不利于當(dāng)?shù)丶w組織的穩(wěn)定;二是忽視了城區(qū)的存量土地的利用和舊城區(qū)的充分改造與開(kāi)發(fā)建設(shè)，使城區(qū)的土地沒(méi)有充分底發(fā)揮資產(chǎn)作用，土地資產(chǎn)價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)出來(lái)，也會(huì)帶來(lái)后期城區(qū)積累的閑置土地過(guò)多，如重新開(kāi)發(fā)和改造，會(huì)帶來(lái)雙重壓力或者更多倍，會(huì)在同一城市形成現(xiàn)代與落后場(chǎng)景并存，看上去格格不入的一面。

　　1.2.2土地獲取方式存在問(wèn)題

　　當(dāng)前我國(guó)土地出讓多采用掛牌方式，而掛牌方式奉行“出價(jià)最高者得”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定競(jìng)得人，完全靠實(shí)力來(lái)說(shuō)話，在掛牌前要對(duì)每塊地進(jìn)行評(píng)估，而現(xiàn)在土地市場(chǎng)評(píng)估的方法多采用市場(chǎng)比較法，而評(píng)估專業(yè)人員采用市場(chǎng)比較法是結(jié)合該宗地塊附近已經(jīng)出讓的或者周邊地價(jià)來(lái)確定，評(píng)估專業(yè)人員只能把該將要出讓的地塊評(píng)高或者持平，因?yàn)樵械膬r(jià)格擺在那了，所以出現(xiàn)地王現(xiàn)象也就不足為奇了。盡管美國(guó)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)處于蕭條階段，但是美國(guó)的土地招標(biāo)不是以價(jià)格為主導(dǎo)，而是充分考慮競(jìng)標(biāo)者的規(guī)劃意圖以及對(duì)城市建設(shè)的貢獻(xiàn)，這是我國(guó)大多城市在土地出讓時(shí)應(yīng)學(xué)習(xí)和借鑒的。所以在確定競(jìng)得者同時(shí)，價(jià)格不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)要考慮多方面的因素，如周邊環(huán)境、公共利益等。

　　2.城市土地資源及其優(yōu)化配置的必要性

　　土地是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的重要生產(chǎn)要素。中國(guó)的土地資源十分短缺，濫用和亂用土地資源的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，正面臨著土地生態(tài)系統(tǒng)破壞、人類生存環(huán)境污染的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。同時(shí)，伴隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，土地資源經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性與其社會(huì)需求的增長(zhǎng)性之間呈失衡發(fā)展的態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致土地資源利用的非農(nóng)化傾向及其用途間競(jìng)爭(zhēng)的矛盾不斷加劇。土地資源配置問(wèn)題就是針對(duì)土地資源經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性以及土地利用過(guò)程中的不合理性而提出來(lái)的。“配置”是一種過(guò)程和手段，目的在于把一定的土地利用方式與土地的適宜性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行適合配比，形成合理的土地利用結(jié)構(gòu)，最大限度地提高土地資源的綜合效益。“優(yōu)化”是一種相對(duì)于不合理的土地利用問(wèn)題而存在的人類期望和目標(biāo)。土地資源優(yōu)化配置不僅是資源問(wèn)題、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，同時(shí)也是社會(huì)問(wèn)題和生態(tài)問(wèn)題。在可持續(xù)發(fā)展思想日益深入人心的今天，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)與部門間土地資源的優(yōu)化配置，并合理地組織土地利用，處理好土地利用的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益，當(dāng)代人與后代人利益之間的關(guān)系，不僅具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，還具有深遠(yuǎn)的歷史意義。