摘 要：商業綜合體是近幾年來發展比較迅猛的一種建筑形式，該論文探討了業主、策劃師、建筑師三者之間的關系，以及如何成就一個相對比較成功的商業模式的必要條件。

　　關鍵詞：商業綜合體,前期定位,策劃,多元化

　　城市的發展重心指向哪里，必將帶來財富杠桿的傾斜。按照寧波“十一五”城市發展整體規劃思路，“中提升”倡議重點開發建設的東部新城、國家高新區和鎮海新城都將成為最具活力和商業潛力的區域，城市向東發展的大趨勢將使東北部成為最耀眼的明星板塊。

　　鎮海新城是寧波“中提升”倡議重點開發建設區域之一，位于寧波中心城區三江片的北部，杭州灣大橋、舟山陸島大橋引線、寧波繞城高速的交匯處，是寧波中心城市接軌上海、連接舟山的重要節點。未來五年，政府預計投入約120億元“造城” ，在這里打造寧波中心城區北部商貿商務中心。

　　明海商業廣場處于鎮海南部休閑商務區核心，位置得天獨厚，大小交通通暢。地塊位于明海大道西側、西陸路南側、菜場路東側。地塊規劃性質為商業金融業用地，規劃用地面積約16665平方米。

　　開發商最初做的很多項目是關于住宅的，但后來受到了國家貸款政策的調整，逼迫著很多開發商朝商業地產方向轉并且慢慢改變投資策略和架構，這也是目前國內的一個大趨勢。中國的開發商動作很快、很敏銳，現在很多甲方越來越清楚自己想要什么，他們能夠緊跟市場的腳步。本地塊的開發商也是基于上述原因投入到商業地產的時代潮流中。

　　一般的甲方分三種：有一種甲方很清楚地明白要做什么東西;另外一種是完全不知道他要什么，希望我們配合他們做策劃;第三種是他們自己或者請專門的策劃公司做一個策劃。由于此項目開發商是第一次開發商業項目，作為建筑設計師的我們也是頭一遭設計商業地產項目，所以在整個項目的策劃、建筑設計、裝修設計配合以及施工的過程中，變成了業主和設計師互相學習交流的一個互動過程。

　　1 建筑師在商業綜合體前期策劃扮演的角色

　　在商業綜合體的前期策劃過程，建筑師往往會遇到一個比較尷尬的情況，不知道應該在此過程中扮演一個什么樣的角色。因為對于初次開發這種項目的甲方，他們會認為我們應該是這方面的行家，也想讓我們一起做策劃。遇到這樣的情況我們的回答是不能越俎代庖，因為經營策劃定位是一個職業的角色，有專門的公司做這方面的服務。業主一定要有深入的研究，需要請一個合格的商業策劃公司，全方位的拿出一個報告。策劃師會和業主說明各個業態的定位如何，那些品牌更適合這個項目等。

　　所以作為建筑師，我們應做的是根據這些報告再做出判斷，然后根據每個城市地區的發展情況以及開發需求而決定。同樣是前期階段，我們的特長是發揮我們的專業設計能力，在商業定位研究的基礎上，為業主在最短的時間能提供一個有想象力、有說服力的設計，是看的見摸的著的，這是我們的專業服務。研究報告只是一種數據形式而已，建筑師在前期所要做的，就是把這些數據轉換成建筑形式，并以此來為業主展現出更好和更合理的項目開發和商務發展方向。建筑設計在綜合體設計里只是一種空間的實現手段，這種空間是要滿足商業行為和價值的，換言之，就是要把項目成功所必要的但又往往是不可見的商業需求，用有形的空間表達出來，使其商業價值得以實現。

　　2 商業綜合體的前期定位

　　商業的定位一般由策劃公司與業主提供;但如果過于依賴目前行業里的策劃公司(個別除外)而沒有建筑師的主觀能動性的話，你隨后會發現，在設計過程中發生的顛覆性結構調整會超越你的心理承受底線的，而最后的結果往往是在耗盡所有熱情后的草草收場，就是大家常說的“就這么著吧” 。與此同時動搖了業主對建筑師的信心。所以這個過程其實是以策劃公司與業主為主，建筑師為輔助的一個過程。

　　就目前來說，策劃公司在商業綜合體的開發中，不能說都是為開發商做這些市場分析。一般來說國外開發商很多都會邀請有專業策劃能力并且實力強勁的公司來做分析;但國內的開發商更多的是自己依靠感覺定位，或者根據自己的實力來對業態做調整。比如說資金有限的，就會擴大住宅在綜合體的比例，因為住宅資金回流最快。最容易做的業態是寫字樓，最難的就是做商業，而酒店的回報則是最慢的。一般來講針對這些業態的組合，實力薄弱點的開發商會把商業作為配套，寫字樓作為主體，然后再配點服務式公寓，打打擦邊球;而實力雄厚點的開發商，都是一棟很高端的寫字樓，加上一個高檔的酒店，再加上一個很國際化的購物中心，里面會提供不同的服務。其實綜合體的主要目的是為了滿足人們的需求，與此同時，如果能帶動整個地區的商業活動并為這地區帶來一定人氣，那是最好不過的了，也會提高開發商本身的品牌價值。

　　明海商業廣場這個項目經過業主和策劃公司的多番探討，及我們的傾力配合后確定了這么一個商業定位。因為此項目對于商業綜合體來說真的稱不上什么多么具有規模。在城市密度越來越高的情況下，盡量提高土地的價值，以滿足人們無盡的欲望。基于這些情況明海商業廣場的底層商業裙房在建筑密度的限定下是整體滿鋪的，是一個大板塊。商業裙房里面綜合了有樂購超市、大地電影院、零售商鋪(餐飲、百貨等)。主體塔樓的功能是服務型公寓樓，面積40-55平方米不等。業主利潤的主要來源就是靠塔樓的服務型公寓及零售型商鋪的出售，快速的回籠資金;其次與樂購超市和大地影院簽訂15-20年的長期出租合約，以這種長久持有方式提供的租金支撐了利潤的另一部分空間。此項目就目前我所了解的銷售形勢還是相當樂觀的。

　　3 創造多樣的商業形態，提供多元的都市生活

　　身處多樣化快節奏的現代都市環境之中，接受著全球化的咨詢，得益于經濟高速發展帶來的紅利，公眾的生活內容空前的豐富，從之前相對固定單一的工作、居住兩點一線的基本生活需求，轉變為今天對于工作、消費、社交、文化、居住、旅游及至歷史文脈和自然生態多元交互的都市生活方式的追求。只有融合上述多樣功能的綜合體節點，使各功能之間交互實現“化學”促進作用，才能成為多樣人群更多頻率參與的目的地。而到訪點或目的地的確立能夠帶來持續并且增長的人流，促進消費，對項目發展者來說，既實現良好的現金流通，又達到提升土地和物業價值的商業目的;而對于城市管理者來說，在得到持續的財政稅收，提供市民一個安居樂業的城市到訪地的同事，更進一步的提升了城市價值和城市魅力，吸引更多資金和人力資源，保持城市競爭力的持續領先。當然這個綜合體的規劃需要足夠消費力來消化，避免巨大的浪費。

　　商業零售是綜合體項目最重要的功能要素。商業零售作為貨幣物品交換社會最主要的終端，即便在互聯網時代仍具有獨特魅力。同時生活方式的創新為零售業不斷注入新的活力，已經成為都市人群生活內容必不可缺的部分。

　　商業布局在綜合體規劃中的重要性不言而喻。在消費多元化的時代，商業零售業早已細化成諸多分類，傳統的售賣形式也已演變成體驗加購物的多樣模式，個性化和參與性是商業發展的趨勢。這就要求再進行商業規劃時，要力求業態多樣混合，包括主力旗艦店和單一精品店、購物消費和體驗消費的組合，包括零售業和餐飲、娛樂、健身、教育等功能的合理布局、偶發性消費和目的性消費的合理布局，還有不斷創新的商業模式，如教育機構、網商實體店，都是關注城市發展的新興趨勢。

　　明海商業廣場依托得天獨厚的優勢地段，為鎮海新城急速增加的消費人群提供了一個無限便利的優質休閑購物場所。隨著城市的發展，以此為中心，周邊匯聚了約14個住宅小區，伴隨著這些住宅的相繼交付，將聚集各高檔次業主，他們消費力強勁穩定，將為周邊商業增添不斷的財富動力;大學城、中科院、軟件基地等科研院所的建設，將為區域匯聚大批高新科技人才和高校消費群體。

　　明海商業廣場的成功與否將接受這些消費人群及市場的進一步考驗。

　　通過明海商業廣場的設計及驗收過程的逐步檢驗，我發現我們原本還可以做很多事情，在項目設計過程中未經實現及完善，但通過我們的思考和嘗試取得了初步商業綜合體的設計經驗。在未來的設計道路過程中，我們將進一步完善豐富它。

　　參考文獻：

　　1. 《城市·環境·設計》，第055期